近年来，农信社在对房地产开发企业提供信贷支持过程中，为降低资金运营风险，广泛应用在建工程抵押贷款。随着市场行情走低，因资金链断裂，开发商弃楼跑路现象已屡见不鲜。由于风险预警机制滞后，导致农信社在处置该类贷款风险时如鱼刺卡喉，风险救济处于进退无门的尴尬境地。本文以一笔在建工程抵押贷款风险救济实例，依据相关法律及司法解释的规定，提出该类风险制约源头实务操作要点，供业务人员参考。
实务案例
2010年11月29日，A农信社与B公司签订房地产开发贷款借款合同，约定借款800万元，期限24个月，利率8.8667‰，按月付息，分期还本（2012年4月偿还50万元，2012年10月偿还50万元，2013年4月偿还100万元，2013年10月偿还100万元）。A农信社与B公司签订抵押合同，约定以B公司开发未竣工房地产的在建工程161套20149.31㎡房产为抵押物。抵押担保的范围包括：主合同项下的全部债务本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权和抵押权的其他应付费用（包括但不限于律师费、诉讼费、评估费）。
2011年12月6日，双方在辖内房地产市场管理所在建工程抵押登记手续。A农信社于2011年12月9日、2011年12月16日、2012年1月5日依B公司的用款计划分3次向其发放贷款400万元、200万元、200万元，共计800万元。
合同约定到期日为2013年12月6日，但B公司仅支付利息至2012年8月21日。由于B公司自有资金不足，不能按期支付承包商建筑款项，导致工程项目无法正常进行。为筹措资金，B公司于2012年10月开始预售，因市场行情低迷，预售未达到预期效果，筹资目的未能实现，因开发商与建筑承包商矛盾激化，承包商将项目停建，售楼部及楼盘全部封锁，导致该楼盘陷入“烂尾楼”状态。开发商弃楼跑路，下落不明。
为清收贷款本息，A农信社依法主张权利，于2013年9月9日向某中级人民法院提起诉讼。其间，A农信社诉讼人员在与人民法院主审法官交换意见时得知，该项目承包商与B公司建筑合同纠纷已进入诉讼程序。经进一步分析发现，A农信社权利主张能够依法获得人民法院的支持，但在进入执行程序后将面对两大执行阻力：一是建筑承包商行使优先权理由，由于A农信社无法提供承包商放弃行使优先权承诺的证据，而不能对其优先权提出执行异议；二是从地方政府维稳的角度，B公司因预售行为收取房屋购买人预付房款后，未能按期交房，部分购买人已到政府部门维权，可能导致社会不稳定因素，也将直接影响到A农信社抵押权实现的实质效果。
法理分析
《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”该规定将建筑工程承包人工程价款的优先权给予了法定优先权的地位。其权利主体为建筑、安装和装饰施工的承包人，义务主体为发包人。
最高人民法院“关于建设工程价款优先受偿理由的批复”（法释〔2002〕16号）第1条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和执行案件中，应当依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其它债权。”这里肯定了承包人的优先受偿权优于抵押权和一般债权。
《合同法》的这一规定，赋予了承包人一项法定权利，该权利性质属于担保物权，因此，金融机构在以在建工程标的物作为抵押物时应当明了此项权利将对抵押物权行使可能产生的法律影响。
风险制约
首先，要完善开发商项目资本金的审查和管理。一是从严审查开发项目资本金的真实性。对以评估增值的方式虚增的项目资金和职工集资、民间借款、股东借款及以其他负债方式筹集的资金不得认定为项目资本金。二是从严制约开发商自有项目资本金比例。对贷款风险预期较大的房地产开发项目，应相应上浮项目资本金比例；对项目资本金比例未达到35%的，不得给予信贷支持。
其次，完善在建工程抵押合同附件。金融机构、开发商、建筑承包商对拟在建工程抵押贷款事宜签订三方协议，应主要包含两方面的内容：一是金融机构与开发商签订在建工程抵押合同已履行对建筑承包商告知义务；二是建筑承包商对抵押合同无异议，并承诺对拟抵押登记部分的房地产放弃抗辩权和优先受偿权。
第三，合理行使执行异议抗辩权。业务实践中，承包人在建筑工程合同成立时，根本不可能知道发包人是否逾期支付工程款，甚至在工程竣工后，发包人逾期不支付工程款，承包人也不得立即行使优先权。依据法律规定，承包人必须首先催告发包人在合理期限内支付价款，只有在催告后，发包人仍不支付工程价款的，承包人才能行使优先权。建筑承包商与开发商一旦发生建筑合同纠纷，将对未销售登记的房产依法行使财产保全，在建筑承包商与开发商合同纠纷案件未执行结案前，其他债权人的诉讼请求将被人民法院依法中止执行。
金融机构此时防范的重点是建筑承包商与开发商勾结恶意逃废金融债权行为。法释〔2002〕16号批复第3条规定：“建筑过程价款包括承办人为建设工程应当支付的工作人员酬劳、材料款等实际支出的费用，不包括承办人因发包人违约所造成的损失。”因此，监督建筑承包商的诉求内容，对非优先权保护范围的资产应及时以抵押权人的身份行使抗辩权。
第四，风险救济措施应具有前瞻性，条件成熟时果断决策。一是增加强制性合同约束条款。将“借款人必须按月付息、按期还本，若借款人违约，贷款人有权单方面终止借款合同，提前清收贷款本息”作为合同条款，纳入借款合同文本中，为贷款人风险救济创造法理基础。二是把握风险救济时机。法释〔2002〕16号批复第4条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工至日或建设工程合同约定的竣工之日起计算。”承包人行使优先权受时机限制，即金融机构在建筑承包人行使优先权条件尚不成就时实行抵押权，将依法获得人民法院支持。三是维权有技巧，缩短诉讼期间很重要。《物权法》第170条规定，“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利”，即当债务人违约行为导致债权人申请实现抵押权条件成就时，应果断决策依法向人民法院申请裁定实现抵押权，裁定生效后，立即申请进入执行拍卖程序，依法清收贷款本息。
研究在建工程抵押贷款风险制约与救济
更新时间：2024-02-08
作者：用户投稿
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