本站原创关键词在建工程；抵押信贷；防范措施；风险；评估；
引言
与一般意义上的房地产相比，在建工程具有自身的特殊性。原建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条将在建工程抵押定义为:抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
一、在建工程抵押贷款风险分析
1、法律风险，主要是在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突的风险。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，贷款银行抵押权的优先受偿权将处于“有名无实”的境地。在实践中，甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未按照约定支付价款”的事实，导致抵押权处于法律有上效、实际上无效的状态。《物权法》的实施解除了在建工程抵押贷款的用途限制，这也为银行的风险控制带来了困难。如果用在建工程为其他性质的债权担保，比如以在建工程申请流动资金贷款，极易出现导致工程进度延缓甚至该在建工程成为烂尾工程的情况。一旦债务不能按时清偿，抵押物因尚未竣工而无法进行不动产登记，进而影响到抵押权的实现。
2、在建工程价值评估的风险。在建造过程中，在建工程存在着宏观政策风险、未来市场风险、资金风险、建设过程建筑物本身的风险等等。在建工程的状态随时发生着变化，如果抵押双方经评估后签订抵押合同但未及时向登记机关提出抵押登记申请，在建工程的完工进度发生了改变，其实际价值也会随之发生改变，便会产生合同约定同抵押登记不符的问题，将直接影响在建工程的确定。在对在建工程的价值进行评估的过程中，如果仅有银行进行评估，可能会面对不专业的问题，而引入第三方评估机构进行评估，又会面对评估报告的不准确性等风险要素。
3、抵押登记风险。一是在建工程尚未完工期间，涉及到城市道路名称或者在建工程项目名称发生变更，抵押人可能就已设立抵押的同一项目源于：论文结论范文www.808so.com
以不同名称补办规划手续，进行多头抵押。二是在建工程抵押备案登记具有时效限制，即：在建工程抵押备案登记有效期限自抵押备案登记之日起至工程竣工验收合格时止，过期后抵押备案登记效力随之终止。因此，在建工程竣工验收后，如果不及时重新房地产抵押登记，抵押人有可能利用备案登记失效而抵押登记尚未进行的空档，出售房地产或者设立新的抵押，从而给银行贷款带来巨大风险。
4、在建工程抵押贷款的使用，可能会影响房市调控效果。在目前房地产市场受到严格调控的背景下，加大在建工程抵押贷款的业务，可能会对一些房地产开发商造成资金支撑，而影响楼市调控效果。
二、防范在建工程贷款风险的措施
1、审查在建工程的合法性。一是“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）是否齐全；二是建设过程中有无超审批范围建设等违规现象；三是在建工程抵押前是否已将土地使用权抵押给其他银行。如果土地使用权已经抵押，则不能就在建工程单独进行抵押，若抵押的，属于无效抵押。在可能的情况下，银行在在建工程抵押贷款业务时，可以要求借款人再另行提供保证，鉴于在建工程抵押的特殊性，为该贷款设立双重担保并非无理之举。双重担保的好处在于使银行的贷款在借款人无力清偿而抵押物又不能优先受偿的情况下，多一条追索的渠道，也就多了一份贷款的安全性保证。2、加强对借款人资信状况的审查。在审查借款人的资信时，不能仅依据企业提供的财务报表来判断企业的资信状况，银行自身应组织各种专业人员从不同侧面对企业进行调查，特别是对企业现有资产状况和权属以及或有负债情况进行深入细致的调查，防止企业通过虚假报表来掩饰真实的情况。申请在建工程贷款的房地产开发企业选择条件：一是要选择资信良好、工程开发前景看好的客户，提高开发企业的申请条件，并对其资质、还款能力进行严格审查；二是在放贷前向抵押人索取其与承包人签订的建设工程合同，了解合同涉及的价款、约定的竣工期限和已经支付的价款，从而决定是否抵押贷款；三是在建工程已经竣工的，要求借款人提供在建工程价款已经支付的证明，并尽量要求借款人提供除在建工程以外的抵押担保，以减少风险；四是要求提供建设工程承包人自愿放弃优先的书面承诺，在开发企业与建设工程承包人是关联企业、母子公司或控股公司的情形下，要求建设工程承包人对贷款承担连带责任保证；五是严密监测贷款资金的使用，确保房地产贷款的投向是用于在建工程，及时了解工程款的支付进度；六是在抵押人与承包人发生诉讼时，要及时向法院要求以第三人身份参加诉讼，对建筑工程价款的数额和是否在六个月内行使权利进行核实。
3、要委托房屋产权登记部门指定的评估机构对拟抵押的在建工程进行评估，确定抵押物价值。此外，在可能的情况下，要求借款人（抵押人）在工程完工后对工程进行保险，并列入借款合同条款，这样即使已完工工程发生意外毁损，亦能保障银行的合法权益。
4、贷款银行应按照工程进度分期发放贷款，划款的依据是开发商与承包商、供料商等签订的合同及工程的预决算报告。银行对每笔贷款的使用都应进行严格的监督。这样可以保证银行抵押权的完整，从而使在建工程的抵押贷款的法律风险降到最低程度。
5、如果借款人（抵押人）是一时资金周转不开，要求迟延还款，则应当与对方达成延期还款协议，确定付款时间，尽量要求对方提供还款担保，或形成公证的债权文书（这种文书法律规定可直接向法院申请执行，不必经过诉讼）。如果借款人（抵押人）资金严重资不抵债或有转移资产行为，则应当向法院申请诉前财产保全，冻结、查封对方财产，避免债权落空，然后立即进行诉讼。如果借款人（抵押人）资金严重不足，而该工程又被承包人要求行使工程价款优先受偿权或者消费者主张权利时，则应当注意工程价款优先受偿权行使的条件和范围及消费者的界限，并提出异议维护债权银行的正当权益。
三、结束语
在我国，房地产开发热只有十几年的时间，由于法律法规不健全、缺乏可操作性以及实际工作中管理混乱等因素，使在建工程抵押存在着许多问题；因此对购房者而言，应严格审查欲购买项目的合法性，尽可能选择实力强，知名度高的开发商开发的项目；对银行而言，应选择具备房地产开发资质、信用等级较高的开发企业，严格贷款审批、抵押登记、贷后监督检查等工作，以保证银行贷款的安全性；对开发商而言，应遵循市场规律，履行诚信义务，不欺诈、不隐瞒，做一个遵纪守法、信用等级高的开发商，以保证企业的长远发展。
参考文献
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