本站原创关键词：房地产；工程管理；策略
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引言
当前，我国经济取得了飞跃式的发展，人们的生活水平不断提高，对于住房环境的要求也不断提高。近些年来，各种建筑工程材料不断上涨，用工成本大幅提高，房地产开发企业必须采取有效的工程管理措施，保证企业的经济效益，提升企业的竞争力。
一、房地产工程管理的特点
与其它工程管理相比，房地产工程管理拥有自己的特点。房地产工程项目本身具有复杂性和庞大性，在项目工程建设的过程中，需要建设单位、设计单位、造价咨询单位、监理单位、施工单位和后期的物业管理等多家单位各自承担自身的工作内容、完成各自的工作任务，共同构建房地产项目管理的完整体系。因此，房地产企业工程管理职能，就更应该站在投资主体的立场对项目进行综合性的管理。工程部作为项目工程管理的主体，要依据公司制定的流程，运用工程管理的策略和切实有效的管理措施，对整个工程建设所有工作的系统运动过程进行计划、组织、协调、监督和制约，以保证整个项目质量、工期、投资效益目标的实现。二、工程项目施工管理的理由分析
(一)进度管理的理由
1、进度计划形式大于实质近年来，很多单位将进度计划作为一种摆设，只是形成在纸面上并没有真正落实。针对小项目很多人不重视工程项目进度计划。但针对大型工程而言，其工期长、施工工艺复杂。如果没有周密的进度计划，施工单位很难在一个比较长的时间里向业主及监理工程师报告实际的施工情况。同时对于房地产企业而言也很难制约项目的实际施工进度，使其处于被动状态，不利于对施工单位的管理。
2、计划工作与实际工作脱节
很多情况下计划工作与实际工作是相脱节的，产生这种现象的理由有以下几个方面：①施工企业编制人员编制的进度计划水平较低，不能如实反映实际施工状况，从而使进度计划失去原有的指导作用。②编制内容概括含糊的进度计划无法指导工程项目实际施工，从而导致施工现场混乱，制约现场困难。这种进度计划不易体现实际理由，而一旦发现进度拖延时，已经可能造成难以挽回的后果以及经济损失，可能导致业主对施工单位的不满，影响企业信誉。
(二)质量管理存在的理由
1、缺乏质量管理意识一方面，业主方管理人员缺乏质量管理意识，完全依赖工程项目监理，没有主动制约的意识，导房地产工程管理的有效方法论文资料由论文网www.808so.com提供,转载请保留地址.致在监管不利的情况下，工程质量得不到保证。另一方面，实际施工中质量制约仍停留在事后制约阶段，施工单位主观质量管理意识薄弱。实际工作中，很多施工单位缺乏自检的环节，只是将质量检查质量管理落实在口头上，并没有书面上的正式文件，不能坚决贯彻的质量管理责任制。
2、工程监理在工程施工中的作用弱化
一方面是施工单位质量管理的不到位，另一方面是工程监理单位没有承担其质量管理的责任。《建设工程质量管理条例》中规定，工程监理单位应选派具备相应资格的监理工程师进驻施工现场，监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取旁站、巡视和平行检验等形式对建设工程实施监理。而实际工作中，监理公司与施工单位之间的利益关系导致工程项目质量得不到应有的保证，出现很多质量理由。
三、房地产工程管理的有效途径
(一)选择信誉好的施工企业和素质高的项目经理
目前，人们对于房地产企业越来越看重的是其工程的质量理由，以及与客户沟通时的服务态度，所以一个信誉好的施工企业和素质高的项目经理对一个房地产企业来说是非常重要的，直接关系着工程的进度以及工程质量，拥有好信誉的施工企业，在施工的过程中，对待事物的态度相对来说就会高一些，在进行施工的时候也会相对认真一些，这对企业来说是很有必要的。(二)选择优秀的勘探和设计单位
工程的成本制约对工程整体来说都是非常重要的，而工程成本制约的关键就在于选择一个优秀的勘探和设计单位，工程的勘探和设计单位是决定工程成本的两大部门，在房地产开发中，能够准确对土质情况进行定位以及提供合理的设计依据，就会将工程的造价成本降低，而且，对施工项目进行合理化设计，也能在一定基础上提高工程的整体质量。(三)建立合理高效的管理模式
工程管理的主要内容包括与工程相关的资料、各个部门之间的关系协调、销售分区图的确认和统一等。由于其涉及的内容比较复杂，所以，在工程施工中就要建立合理高效的管理模式，工程管理工作贯穿了整个工程的施工过程，换言之，没有一个合理高效的管理模式，工程的施工就不能顺利进行，工期也会延长，所以说，建立合理高效的管理模式是工程管理工作中不可忽视的一项工作。1、进度管理
（1）设计阶段进度制约。设计阶段是工程项目的开始点，其进度制约至关重要。对于项目设计阶段进度制约来说，应在与设计单位签订合同时明确设计的总进度和设计准备，及初步设计、技术设计、施工图设计等各阶段的进度。同时，要及时提供给设计单位充分、完备的基础资料。在设计过程中，工程管理人员要对设计进度进行动态的制约，及时跟踪并提出要求。要将设计进度与计划编制的进度计划进行比较，若发现拖延，及时分析理由，采取措施加以调整，把不利因素降到最低点，督促设计单位按时、按质、按量完成项目建设施工图等设计文件。
（2）项目实施阶段进度制约。项目施工阶段是持续时间最长的阶段，因此，一旦进度制约不到位就可能影响工程的正常交付时间.对于项目实施阶段的进度制约来说，要依据签订的监理合同和施工合同，通过总承包单位自身的内控，依靠监理单位的监督、反馈，加强沟通、协调力度，不断地将实际进度信息收集、统计、整理，并对照公司的预控计划进行比较、分析，确认进度执行无偏差的，则继续按计划进行。如发现实际进度与计划进度有偏差时，要发挥管理人员调控职能，积极组织和协调监理单位、施工单位分析偏差产生的理由及对后续工作和总工期的影响，提出纠正方案，落实措施(如对实际进度滞后的，要求施工单位说明理由，并上报赶工期的措施方案;对甲方指定分包单位、配套单位要同时安排好施工计划节点等等)，以减少对整体项目进度的影响，把好进度关，保证工程的顺利竣工。
2、质量管理
首先，严格执行行业标准，加强质量检查，防止质量通病发生，杜绝质量事故的发生。坚持月、旬、周质量检查工作，使工程质量的全过程都处于受控状态。其次，实行重点部位和重点内容的监督检查制度。在实际工作中，关键部位的每道工序，均应有一名施工员或技术员指导监督施工，将质量理由解决在施工过程中。第三，加强工程监理的岗位职责，建立健全三方互相监督体系，出现质量理由，实行监理问责制度，工程监理单位也承担相应的连带责任。
3、成本管理
对于地产公司的成本管理要做到各阶段成本的明确分类，工程项目运转前，做好对于成本的上限运算，通过对于地产公司尚未成型项目的估测来预算成本，这项指标的重要性在于今后的工程建设中会以此项成本数据作为市场中工程建设的成本运算；其次，在工程建设过程中，注重总体成本量的盈余与亏空，及时做好成本运算。工程建设中，合同的签订于改签，债务金额的资金流动等都需要做好详尽的成本归纳，及时做好对于资金流动的总结，以确保在工程完工后成本交工的准确性；在既定成本数目金额上还应加入流动成本项，在工程施工过程中，一旦资金周转出现亏空，工程无法运转，应及时填补资金空缺来弥补运转成本的不足，并在资金出现缓和后进行填补。
结语
房地产管理工作的高效与否不仅关系到企业的存活和发展，而且对人们的居住舒适度有重要的影响，因此，在实际工作中，必须根据工程管理关键点，对各项工作进行严格管理，在各项工作有效管理的过程中，加强协调作用，让工程拥有更多的经济和社会效益。
参考文献：
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[2]唐诚. 房地产工程管理的有效途径[J]. 城市建筑,2013,10:101.
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