本站原创关键词：个人住房贷款；风险；防范
从目前我国的情况看，由于个人住房贷款具有风险低、收益高的优点，同时又受到国家政策的支持和鼓励，各商业银行都纷纷进入该市场，因此，业务发展十分迅速。伴随个人住房贷款的快速增长房贷不良贷款率也开始有所上升。政府对房市的调控力度越来越强，未来中国房地产市场的走势众说纷纭，由此进一步增加了商业银行个人住房贷款的风险性和不确定性。
一、个人住房贷款的含义
个人住房贷款是指银行接受委托向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型房屋的自然人发放的贷款。个人住房贷款业务主要包括自营性个人住房贷款即个人住房按揭贷款（包括个人一手房贷款、个人再交易贷款住房贷款即二手房贷款、个人商业用房贷款等）、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。1.公积金个人住房贷款是指住房公积金管理中心运用住房公积金委托商业银行发放的个人住房贷款，也称公积金贷款。住房公积金贷款利率低主要是为中低收入的公积金缴存职工提供。
2.个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者发放的贷款，也称商业性个人住房贷款。
3.个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。
二、商业银行个人住房贷款的风险控制与防范对策
(一)信用风险及防范对策
信用风险是指借款人在买房后，因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法继续正常向贷款银行还本付息。房贷申请资格的审查是风险防范的最初把关，可以有效地防范借款人的信用风险。对房贷申请资格的审查应做到以下几点：（1）贷款资格审查应以分析借款人收入为基础，采取定量和定性分析方法，全面、动态地进行贷款审查和风险评估，综合考虑借款人的工作稳定情况、家庭负担情况等；（2）重点关注调查人的尽职情况和借款人的偿还能力、诚信状况、担保情况、风险程度等。（3）贷款人应建立借款人合理的收入偿债比例机制，合理确定贷款金额和期限，将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），控制借款人每期还款额不超过其还款能力。(二)抵押物风险及防范对策
贷款抵押物是商业银行第二还款源，但商业银行常面临抵押物处置风险和抵押物风险。因此严格抵押物审查为降低贷款风险提供了重要保障。抵押物审查程序具体应做到：（1）认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性；（2）要求售房单位到期及时产权户手续，与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位；（3）控制抵押率，规避抵押物市场变动的变现风险；（4）切实执行担保法，对不按照合同清偿债务坚决依法拍卖抵押房产。(三)流动性风险
个人住房贷款的流动性风险表现在两个方面：1.“短存长贷”行为，会降低商业银行源于：大学生论文www.808so.com资产流动性，产生流动性风险，进而影响银行偿付能力。2.我国商业银行个人住房贷款不易变现。增加机会成本带来的损失；当存款人挤提存款或债权人要求银行清偿债务时，出现资金周转困难，进而直接导致银行的破产和倒闭。
(四)开发商导致的风险及防范对策
一些房地产开发商出现烂尾楼或楼盘质量不合格，造成已售期房不能按时交业主使用，致使购房人与开发商发生争执或要求解除购房合约。“假个贷”风险。开发商以本单位职工或其他关系人名义，冒充购房人，通过虚假销售方式套取银行贷款。加强对合作开发商的资质、实力、诚信状况的审查对防止烂尾楼的出现、开发商为套取银行资金实行“假个贷”现象的发生具有较好的防范作用。在对开发商进行审查时要特别注意审查人员是否与开发商存在利益关联，从而影响对其审查的准确性、客观性、公正性。(五)管理风险及防范对策
主要表现为：一是在业务导向激励机制下，经营机构重业务轻管理，甚至违规经营，未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件；二是部分工作人员自身违反操作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度约束。严格支付管理个人住房贷款资金应当采用贷款人受托支付方式向借款人交易对象支付，贷款人应在贷款资金发放前审核借款人相关交易资料和凭证是否符合合同约定条件，支付后做好有关细节的认定记录，贷款人受托支付后，应详细记录资金流向，归集保存相关凭证贷款人应加强对贷款的发放管理，遵循审贷与放贷分离的原则，设立独立的放款管理部门或岗位，负责落实放款条件、准确发放满足约定条件的个人住房贷款(六)建立个人住房贷款风险预警系统
建立预警模型对宏观经济指标、产业经济指标及国家相关政策进行分析，对房地产市场及整个社会经济环境进行预测，及早做出反应，未雨绸缪避免市场风险和政策风险带来的损失。参考文献：
个人住房贷款操作规范
作者简介：
杨丽萍（1970- ），女，吉林省长春市人，中国建设银行股份有限公司吉林省分行个人与住房金部，经济师。