本站原创关键词：住房抵押贷款；保险理由风险
住房抵押贷款保险，俗称“房贷险”，是指借款人在申请住房抵押贷款风险时，贷款人（即抵押权人）或者借款人（即抵押人）向投保人投保，由保险人对于因固定事故发生所造成的损失承担赔偿责任，或者当借款人因失业、死亡、伤残、疾病等理由不能按期偿还贷款本息时由保险人负责代借款人偿还债务的保险。[1]
住房抵押贷款保险一方面保证银行的贷款如期归还，减少不良贷款数量，为银行资产的流动性提供保障性，一方面也使贷款人只要交纳足额的保费，就可以规避因为中间出现不能按时付款的情况而让住房遭受被拍卖的风险。更重要的是因借款人足额交纳保险而让银行相对的对住房抵押贷款的审批的相对放宽，让更多的借款人可以获得足额的贷款，提前住进自己的房屋。而我国住房抵押贷款保险起步于20世纪90年代，相对发展较晚，虽然借鉴于美国等发达国家，在短短的时间内有了很大的发展，但其中依然存在着很多的理由需要及时解决，从而保证住房抵押贷款保险的作用得以真正发挥。
一、强制保险理由
1998年中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第25条规定：“以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前房屋保险或委托贷款人有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。”第26条规定：“抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错毁损，由借款人负全部责任。”[2]各个银行根据上述规定，将住房抵押贷款保险变成了强制保险，要求借款人必须交纳且不能中断，否则银行将不予对其业务的。多数人却认为根据我国《保险法》第4条规定：“从事保险活动必须遵守法律、行政法规，遵守自愿和诚实信用的原则。”第10条2款规定：“除法律、行政法规规定必须投保的以外，保险公司和其他单位不得强制他人订立保险合同。”银行的要求违反了保险的自愿性和非强制性。且《保险法》属于上位法，上位法的效力高于下位法，所以有关中国人民银行的《个人住房贷款管理办法》中的规定实属无效。
二、保险金额过高
在住房抵押贷款保险的实务操作中，贷款抵押商品住房的保险金额一般为所购房屋的全部实际价值，即购房人在房屋购买合同中载明的房屋总价款，关于此，许多人认为这样使保险标的的被过高的估计。因为在我国土地所有权归属国家所有，而在商品房的销售中，有30%以上是土地使用。我国《保险法》第四十条规定：“保险金额不得超过保险价值；超过保险价值的，超过部分无效。”[3]所以如果按合同价确定保险金额，保险公司承担的赔偿责任小于保险价值。再者，当标的物在贷款期间发生事故时，保险公司是按照房屋重建或修复房屋的费用进行理赔，因此按照合同价来确定保险金额对投保人是不合理的。许多学者主张应以排除商品房的楼层，地段，配套设施等不涉及物质风险的理由后的成本作为保险金额。也有学者认为应以借款人向银行所借贷款金额作为保险金额，总之应符合中国人民银行的规定，个人住房抵押贷款的总额不得超过抵押购买的房屋的70％。[4]
三、保险费缴纳理由
目前我国的住房抵押贷款保险的费率相比国外的相似保险费率要高出很多，且相对于房地产抵押贷款这种出现危险率极低的时间，较高的保险费率并不合理。且根据国内各保险公司的《商品住房抵押贷款保险合同》通常规定“投保人必须在本合同生效前一次清全部保险费”[5]所以对于大部分的购房者来说，有关住房抵押贷款保险费用的缴纳又成为一种负担，使得相关成本费用的大大增加。而保险公司对其提出的解释则为：我国现在处于发展阶段，国内的资信评级体系尚未完全建立，民众的信用程度较低。且采取分期付款的方式会增加保险公司的成本。根据我国《保险法》第13条规定：“保险合同成立后，投保人按照约定交付保险费。”我国法律中并未规定投保人必须一次性缴纳所有的保险费用，且一次性缴纳保险费用的保险形式适用于期限短，保险金额较低的保险合同，对于住房抵押贷款而言并不适用。
究其上述理由，我国住房抵押贷款保险的相应法律法规制度并不健全，需要及时的对相应的理由进行完善，解决好“强制保险”理由，使得保险符合自愿原则的同时积极鼓励购房者购买房地产抵押贷款保险。同时根据购房者的需求，做好对房屋实际价值的估量，在符合法律规定的前提下确定保险金额，同时在一方面加快建立好国内的资信评级体系的同时，推动保险费用的分期付款形式，减轻投保人的负担从而保护好民众这个相对于保险公司处于弱势的群体。
参考文献：
[1]史以贤.住房抵押贷款保险若干法律理由研究.硕十论文.北京大学法学院，第2页.2008
[2]人民日报,法律法规库。http：//.cn/item/flfgk/gwyfg/1998/239151199801.html
[3]2009年新修订《保险法》第55条
[4]高艳霞.住房抵押贷款保险法律制度研究.硕士论文.中国政法大学法学院，第17页.2004
[5]个人抵押贷款房屋保险条款.人保网.
http：//.cn／material／view.asp?type=InarketEid= 3445 2005.8