本站原创，记者近日采访了黄石市房地产管理局局长刘昌猛。
一、解决住房保障难题的思路
记者：目前，住房保障在各地都是很棘手的问题，您认为难点在哪里？刘昌猛：探讨住房保障问题必须要回顾历史，这是研究住房保障的起点。住房问题，自古就受到相当的重视，现在的目标是“人人享有适当的住房”。住房保障最开始表现为救济。我国现阶段住房保障工作受到多重因素叠加的影响——人多地少、城市扩围、城市改造、外来人员进城等，房价处于高位运行，难度很大。我国住房供应体系的目标和定位非常清楚，那就是全体人民“住有所居”，大多数老百姓“居有其屋”，规范商品房市场，促进房地产市场健康持续发展，加快构建住房保障体系。
总结国内外住房保障的历程，主要存在六大难题：公平问题，效率问题，可持续问题，公开问题，可操作问题，可调控问题。前三个难题不仅长期困扰各地政府，也是国际难题；而后三个难题在国内表现得更为突出。
记者：解决住房保障难题的思路是什么？
刘昌猛：完善我国的住房体系，应该在三个方面齐头并进：商品房市场是规范整顿的问题；房屋租赁市场是培育发展的问题；住房保障体系是加速构建的问题。住房体系构建应以供应体系为参照系，统筹资源，统一考虑。
住房保障体系应以此为出发点，为其固有存在的六大难题探索解决思路：效率难题，以往是政府唱独角戏，可以考虑公司化运营、市场化运作。公平问题，引入市场机制实现公平。可持续的问题，一是力促制度运行的良性循环，一是制度本身的优化，可以不断完善。公开问题，应该建立一套诚信系统、信息化系统。可操作问题，对现有制度能够过渡和继承，对现有资源能够充分利用，而不能“伤筋动骨”，不能“另起炉灶”。具备可操作性才是有价值的，才可能在全国其他地方复制和推广。可调控问题，从更大的视野重新看待保障房与房地产市场合理分工的关系，“做大”保障房，适当运用行政、法律等手段，完全可以发挥调节供应的作用，成为调控市场的手段和抓手。
记者：保障与市场应是怎样一种关系呢？
刘昌猛：先来看我国住房供应体系的现状，住房问题有三种解决方式，第一种方式所有权与居住权的合一，这主要指商品房。第二种是寄宿和借住，这种情况很少见，可以忽略。第三种是所有权和居住权的分离，通过租赁取得居住权。由此也对应两个市场——产权市场和租赁市场。我们发现，在两个市场当中有一个过渡和交集，就是共有产权。
住房保障与市场并不割裂，保障当中有市场，市场当中有保障。我们可以从多角度探讨二者的关系：
一是，住房保障实际上是以市场和补贴优惠的方式实施保障行为，它的本质是财政补贴和国民收入的再分配。因此，市场始终是保障房形成机制的参照和基础。
二是，住房保障可以看作是较低的出售和租金，是市场价的打折和优惠。
三是，住房保障可以分为两种方式——一次救济、整体让渡；分次救济，逐步让渡。前者较被动，后者较主动。
基于以上认识，我们认为保障这块可以进行市场运作或者说模拟市场运作，可以发挥市场基础性配置资源的作用。
二、做“大公租房”
记者：“黄石模式”中的“公共租赁住房”和我们平常说的“公租房”涵义好像不同？刘昌猛：黄石的“公共租赁住房”是一个大概念，包含三类：一是现有的保障性住房，如经济适用房、廉租房；二是政策性住房，如国有公房等；三是符合条件的出租屋。这其中的第三类，能否归进，如何归？我们经过研究和探讨，得出的答案是肯定的，可以整合现有资源，简化管理程序，做到“并得进、并得下、出得来”。
所谓“并得进”，我们的保障房建设和现有的国家相关政策基本一样，只是在保障对象范围、保障强度上稍有差别。“并得下”，现在很多人对保障房的社会属性、使用属性的概念混淆，我认为保障房的使用属性基本一样，因为物理属性一样，只有面积差别，都是实现住房功能，只是住的对象不同，不同人群得到的政策支持不一样，因而不能给房子贴上各种各样的标签，“并得下”不是问题。“出得来”，我们对现有政策进行整合，退出机制有四种形式：市场租金挤出；出售；自动退出；强制退出。
记者：公共租赁住房的概念扩大了，那么保障范围又有什么变化呢？
刘昌猛：我们提出保障范围三步走，优先满足住房困难家庭的保障需求；在此基础上逐渐覆盖“内夹心”、“外夹心”、外来务工人员等，由低到高基本覆盖；在政府组织能力达到、房源足够的情况下，做到“有求必保”。
这样的“保障范围”是一个大的、动态的、弹性的保障概念，只要你有住房困难、住房紧张就都能够进入保障范围，可以想象，如果住房保障是一个封闭的体系，这些是做不到的。开放的保障体系既可整合社会资源，又体现了政府组织、动员能力。与以前相比，现在房子不是少了，而是多了，但却存在“有房没人住，有人没房住”的现象，政府需要做的就是要从中找到匹配。“三步走”能够实现保障对象的全覆盖，这个思路一变，我们整个工作的思路就都豁然开朗了。
三、房源的筹集
记者：要实现保障的全覆盖，房源的筹集很关键，这方面是怎么做的呢？刘昌猛：房源筹集主要采取以下形式：新建、改建、收购、配建、转化和吸纳，后三种形式和其他城市不同。“黄石模式”中的“配建”是双向配建，即公租房、棚改项目中配建商品房，商品房项目中配建公租房，这里运用了融合和分散的理论。在黄石，公租房做的和商品房品质相当，是一套体系，甚至优于商品房。我们把保障性住房质量检查摆在第一位，比开发商做的房子还要好，这点央视都曾经报道过。保障房一定是要能够“卖”的，是有人愿意买而且卖得出的房子，如果卖不出，就相当于政府投资变成了垃圾，不是良性资产。“转化”是将国有公房等公字号一并纳入。
“吸纳”是将社会和个人闲置、愿意纳入公共租赁住房管理的出租房和空置房纳入。全国各地也做了一些探索，比如建立“房屋银行”、统一包租等，但很难持续。黄石的做法是实行许可经营，产权不变、所有权不变、租赁权不变，由政府职能部门统一调剂、统一定租、统一管理。业主收取市场租金，政府将房源分配给承租人，纳入公租房管理的，免受房屋租赁相关税费。将来条件成熟，如果投资、投机导致房屋大量空置，还可以采取收空置费或空置税等手段，逼出房源供应，调节市场结构的平衡。
记者：房源筹集后，如何具体实施保障呢？
刘昌猛：在保障方法上，我们从三个方面入手：市场租金、分类补贴、租补分离；可租可卖、以租为主、增租控卖；共有产权、公共租赁、租卖结合。
市场租金是公平尺子，市场租金面前人人平等，是市场化运作、公司化运营和企业化管理的前提和基础。补贴收入定，租金走市场，租补分离，暗补变明补。不同的家庭，根据其家庭的收入和资金情况申请补贴，体现政府保障职能。其中补贴大家担，主要靠用人单位担和国家出台分级分类补贴的转移措施。市场租金回笼后，确保补贴用在住房保障上，进行阳光操作。
可租可卖，从长远看，住房保障的房屋一定是可以卖的。现阶段房屋需求很大，今后房子建得多了，对房屋的需求变小了，政府手里这么多房子怎么办？到时就应该卖。另外，企业参与到保障房建设中来，应该给他们合理的回报期和回报预期，这样有利于提高他们参与保障房建设的积极性。“可卖”最重要的一点是回笼资金。以往的保障房建设质量参差不齐，房型、地段、环境都存在很多问题，早卖掉一些，回笼资金再建；很多地方的住房保障任务很重很急，房子建得很快、很多，但没有做到需求和供给的高效匹配，时间上没有匹配好，空间上也没有匹配到位，早卖可以回笼资金，重新优化布局。其中关键的是，卖后的回笼资金是要确保用在保障房建设当中，要在“体内循环”。当然，在现阶段，还是应该以租为主，增租控卖。
共有产权，公共租赁，租售结合。先租后售，从“居”到“有”，打通了商品房与保障房产权转换通道。
记者：请再详细谈一谈“可卖”的情形。
刘昌猛：原则上有6种情况是可卖的。
一是共有产权的共有部分。比如棚改、旧城改造中保障房中的共有部分，纳入公租房体系的国有公房等，要快卖，保本卖，让利于民。
二是转轨经济适用房。新批经济适用房全部按公共租赁房增值收益、土地溢价转化政府产权。经济适用房本质上是共有产权，只不过5年后把钱拿回来而已。并轨后，属于政府产权这块可以边租边卖，开始要先租5年。这5年中实施租赁管理，不断上门，不断收缴租金，这样就把经济适用房的管理常态化、动态化、日常化。5年之后，可以卖，也可以不卖，这要看到时市场的需求状况和总体态势，可以作为政府调控市场的手段之一。
三是社会运营的保障房。确定合理的盈利空间和回报期限，先租后卖，保本微利。
四是优化布局、调整结构时。当保障房建设结构不合理、市场供大于求、房型房源存在问题、建设资金存在困难等情况下，可以出售保障房，回笼资金还在这里面转。
五是房价企高时。这时降价卖，增加市场供给，平抑房价。
六是多数情况下市价卖。保障房可随时卖，市价销售。其核心理念就是将保障房牟利空间挤压掉，从而杜绝骗购、骗保、骗租的现象。
四、“三驾马车”与“四个结合”
记者：“黄石模式”运作方面有什么特点或特色呢？刘昌猛：“黄石模式”采用政府主导和市场运作相结合的办法，形成了属地政府具体抓、大型企业加入、社会力量参与的纵向到底横向到边的“三位一体”的联动体系；同时，构建了由房管局、住房保障中心、众邦公司联袂推进的“三驾马车”运作体系。具体的运作模式可以总结为“四个结合”。
一是和“三改”相结合。现在黄石正在建设的还建点，既有商品房、还建房，还有保障性住房。棚户区老百姓迁过来，据调查其中80%都是保障对象，政策打包、产品打包，人员对应，发挥具体效应。
二是和服务工业化、城镇化，加快城市现代化相结合。工业化在哪里，保障房就在哪里；城镇化加快在哪里，保障房统筹就在哪里；城市现代化改造在哪里，保障房建设和征收结合一起就进入哪里。现在农民进城，农房拆迁、城中村拆迁，其中一套或两套管住，其余面积管租，这部分可以量身订做，纳入保障房管理，并按照公共租赁住房的办法设计。这样，政策进来了，农民的积极性有了，下一步的出路——生存问题解决了，社会资源也统筹了。我们可以适时配租，知道哪里需要房、多少房、什么房，在时间上、空间上做到最好的匹配。
三是与低收入家庭的脱贫改困相结合。建好的保障房，物业管理向低收入困难家庭开放。保障房建设在哪里，棚改、还建到哪里，配套的再就业工程就在哪里。让老百姓住得进、住得下，还能够发展，改善民生。
四是与商品房开发建设相结合。采取分散而融合的策略，实现“双配”，其中商品房配建保障房的比例15%至20%不等，有限避免了“贫民窟”的问题，促进了和谐居住。
记者：这种运作模式的好处是什么呢？
刘昌猛：“四个结合”的运作模式精髓在哪里呢，就是实现了多重作用，形成可持续发展。具体而言：
以房源筹集和项目的实施整合了国家的各种补贴、地方政策和现有资源，形成聚合效应和放大作用。我们在不违反国家政策的前提下，将保障房中的国家补贴资金再集中打捆使用，整合到项目中，从而项目里有公共租赁住房、廉租房、还建房，还有各种各样的政策。
以市场租金、可租可卖的制度设计，通过项目和房源的市场运作，实现了公司化运营和企业化管理。保障房的必须是市场，必须把市场作为参照系，必须在里面发挥最重要的基础性作用。对应的措施就是实行市场租金，做房、租房、管房、卖房都走市场，所以能够实现公司化运营和企业化管理。
实现了滚动发展。有多重因素，一是市场租金全部整合进来；二是共有产权的租卖收入进来；三是腾出来的土地进行打捆收储；四是一部分商品房开发销售后的回流资金；五是配套、配租质量水平都较高，甚至比开发商做的还好，这些设施都能够持有和运营；六是国家和省里、市里的各种政策和补贴进来。这六大块打捆到一起，支撑了可持续流动发展，基本上依靠自身就能把整个保障性住房体系运转起来，从而做到长期发展和运营。
五、土地运作市场化
记者：实行市场化运作，那土地环节的问题如何处理呢？刘昌猛：黄石从2009年开始探索保障房项目用地不靠划拨，而是通过市场拿地。这也是制度设计逼出来的，因为要卖得了，房屋就要有产权，而市场拿地的好处就是产权明晰、计价简单。老百姓在买房市场上多少，住的什么情况、得了多少便宜，过去都是隐性的，现在都显性化了，买卖双方之间，算账都很清楚。土地按市场价评估，相当于同类地段的。这样也维护了土地市场的完整性，保障房设在哪里，所有的配套建设就应该设在哪里。再有一点，这样做也扩大了融资平台的实力，土地有产权，融资、担保、抵押、卖房等运作都好办了。
市场拿地，土地征收的成本支付外的溢价部分，过去叫“返还”，现在变成政府运营公司的投资。比如在市场上买地花了400职称论文范文www.808so.com
万元，征收成本50万元，其余350万元，就是政府投资到运营公司里，既做大做强了实力，又增加了一定的资本。
市场运作容易计价，就解决了整个市场运作的一系列问题，就把保障性住房做大、做强了，做成市委市政府愿意抓的一件事，也成为城市发展的重要保障和利器。城市现代化的推进运用这套体系干，可以成为城市经营的抓手，把房屋和土地变成优质的、可增值的资产。