本站原创关键词：商品房预售制度 消极影响 未来走向
一、商品房预售制度在我国的发展以及效力
(一)商品房预售制度在我国的发展
商品房预售制度最初起源于香港，也就是我们大家都熟悉的“卖楼花”，即开放商将正在修建的未取得产权证的房屋预先出售给买方，允许买方在支付一定金额后，与之签订房屋预售合同的制度。自从1980年4月2日，因同志的讲话启动了我国的房改，已经30年有余了。在对分配公房转为自购商品房方面，国家作出了许多努力。商品房预售制度就是鼓励房改的措施之一。我国在1994年的《城市房地产管理法》中建立了预售许可制度。
(二)商品房预售制度的效力
《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。由此我们可以看出，商品房的预售登记是具有物权效力的，是能够充分保护预告登记权利人的利益的。但是商品房预售的特点又决定了预售过程不是绝对安全的。商品房预售就像是证券交易中的期货交易，是约定在未来某个日期交付标的物的行为。不同的是，商品房预售并没有期货交易如此完善的制度保护，在这段时间内，房屋会发生什么情况是谁也不能预料的。
二、商品房预售制度在我国经济与法律体制下的消极影响
不可否认的是，商品房预售制度带动了我国的房地产市场，但是在我国这个商品房预售制度不够健全的社会，房地产预售制度的缺陷也是显而易见的。总的来说有以下几点：(一)侵害了商品房预购者的财产安全权
很多情况下，开发商为了资金的充足，就将正在修建的房屋向银行抵押贷款。商品房预购人也会缴纳预购款给开发商。这时，如果开发商携款潜逃，那么利益受到损害源于：论文www.808so.com的就是银行和购房者。
这种行为严重侵害了购房者的财产安全，并且很难得到赔偿。2012年6月27日，江西省住房和城乡建设厅公布《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》，以加强预售资金的监管。但是这样一个政府部门发布的通知不具有普遍性，也没有相关制度作支撑，能发挥的作用实在有限。
(二)侵害了预购者的知情权
在房屋还未修建完毕的时候，仅靠开发商的描述，预购者是不可能了解房屋的状况的，可能会导致最后修成的房屋的面积与预期不符，质量未达到标准等等。那么预购者的知情权受到了侵犯，直接导致了交易的不公平。(三)导致融资市场的混乱
我国物权法第一百八十条规定：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：……（五）正在建造的建筑物……法律明文规定正在建造的建筑物是可以作为抵押物的，所以开发商将项目开发建设的庞大债务负担都转移到了银行的身上，当房屋资金出现缺口导致不能继续修建下去的情况，那么商品房开发的风险基本都落到了银行的身上。这是极为不合理的。法律仅仅规定了允许以正在建造的建筑物作为抵押，但是并无相关配套的规定具体操作及保障的法律法规，导致了风险分配的不合理。(四)管理成本较高
由于商品房预售的特殊性及不安全性，国家行政机关与银行对其进行了比较严格的规范。我国《城市商品房预售管理办法》规定了审核商品房预售资格的实质条件以及程序条件，这些都是要花费巨大的人力和物力的，管理成本远远高于现房的销售。三、商品房预售制度在我国的未来走向
由于商品房预售过程中，相关法律的缺失，以及中国社会诚信的缺失，导致了法律被钻漏洞以及被规避，甚至成了无良开发商获取暴利的途径，导致了商品房预售市场的混乱。后来矛盾越来越尖锐，取消预售制的呼声越来越多，在上取消的呼声不断。但是我认为一项制度的取消不是一蹴而就的，因为我国的房地产开发的准入门槛比较低，很多公司的抗风险能力是很弱的，如果突然取消预售制度，那么无数的公司可能在一夜之间就破产，城市中将会留下无数烂尾楼，成为社会发展的障碍。
我们应当分散预售制度给我们带来的风险，既不能让开发商完全承担，也不能让银行承担，更不能让我们的购房者承担。外国的经验告诉我们制度才是最可信的，我们应当建立完善的制度来控制风险和分配风险。
我认为首要的一步就是对开发商的限制，我国房地产市场应当设立严格的市场准入机制和退出机制。这有这样才能提高整个房地产市场的抗风险能力。严格的市场退出机制是指公司在未清结完债务或者未履行相应的义务的情况下，是不能退出市场的。其次，我们还应当建立完善的惩罚机制。当开发商做出违背法律规定与诚信原则的时候，对其进行一定的处罚，严重的可以限制其从业。有相应的惩罚才会令开发商不会因为谋利而丧失了良知，对其他开发商也是一种警示，还增强了购房者的信心。
另外我们认为商品房预售的核心风险就是预收款的保管问题。我们应当设立一个独立机构来保管预收款或者是委托银行进行管理和监督。理论届一直在讨论预收款的专项管理，但是一直未出台法律法规来详细规定。就外国的实践来讲，房屋预售管必须要与开放商隔离，开发商不能直接接触到预售款，以防开发商滥用款项。最后，我们还应当建立一个良性的房地产市场竞争机制。严格禁止开发商利用信息优势来欺骗消费者，以不正当的方式来谋得市场中的地位。
四、结语
商品房预售制度作为房地产市场的一种有效的筹资方式，对我国经济的发展起到了一定积极地作用。但是由于我国特殊的法律经济环境，制度暴露出了越来越多的缺陷。我们应当在实践中积累经验，先在稳步中求前进，到时机真正成熟的时候，再着手进行预售制度的废除。这样社会才会在稳定中前进，在和谐革。
*本项目得到西南民族大学研究生创新型科研项目资助，项目编号：CX2011SP30
参考文献：
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