试析从文明转型视角看房地产调控法律政策

更新时间:2024-03-22 作者:用户投稿原创标记本站原创
【摘要】封建社会后期,生产关系不再适应生产力的发展,资本主义萌芽并逐步取代封建社会,于是人类社会开始由农耕文明向商工文明转型。资本主义社会建立至今,经历了两次世界大战,又经历了数次大的经济危机,逐渐成熟,当代社会正处于较发达的商工文明时期。在商工文明的社会中,市场交换发达,社会管理趋向法制化。而房地产业属于经济市场中的要素在国民经济GDP中的比重相当重,因而对房地产业的调控政策若不当,很容易引起经济动荡。我国正处于文明转型期,近年来房价爆涨,已非一般民众可以染指,人们对房地产调控政策的期待指数与日俱增。本文以文明转型为视角,分析了房地产调控法律政策的发展趋势并提出了自己的看法。
【关键词】商工文明;房地产;市场;调控

一、人类文明转型的历史性

人类的文明从渔猎文明向农耕文明转型给社会带来了巨大的变革,农耕生产人类生产生活的一种基本模式被沿袭下来。在农耕文明下,社会要素的发展均是围绕农耕生产展开。人类社会进入商工文明后,现代化的生产模式代替了农耕生产,思维模式也发生了质的转变,资本主义短短二百年的历史对世界格局的重新排序远大于数千年农耕文明的历史变迁,在商工文明的强大推动力下,世界各国军事、工业、市场、交换等均产生了质的变化。因而现代商工文明带来的社会发展、市场发达也是有其历史性的。

二、现代商工文明的特点

现代商工文明从文明形态上显然高于农耕文明和渔猎文明,其外部性表现为生活方式的城市化、交换方式的市场化、分配方式的普惠化等等。具体而言,区分渔猎文明与农耕文明的标志之一便是有无固定的聚居住所,农耕文明向商工文明转型,大量农村人口涌向的大城市,农村剩余人口大幅下降,城市建设发展,欧美国家就是在这样的背景下完成城市化建设进程的。在这一过程中,市场交换所起的作用是至关的,此时的市场已经比农耕文明时市场更为发达,在市场管理方面更加遵循法治原则,调控措施也更加及时有效,分配方式更加注重公平公正,社会资源的分配和利用有性的向弱势群体倾斜。这些外部表现,体现了商工文明的优越性远大于农耕文明。

三、文明转型期房地产业的发展规律

我国是传统的农业大国,农耕文明历史悠久,而且力量强大,加之我国经历了近代长期受帝国主义侵略的的阶段,国力曾经一度衰弱至极,因而商工文明尚未占据统治地位,我国目前正处于农耕文明向商工文明转型的后期,进入二十一世纪后,我国经济增速一直保持8%左右的高速增长,房地产业功不可没,然而现在的房价已非一般民众可以望其项背,这就须要从商工文明的特点来分析房地产业的发展规律,从而制定相应的调控政策。
,城市化发展规律决定了城市房地产的容积率是有限的。商工文明的只要特征之一便是思维方式的理性化,人们从事生产活动的思维日趋理性,当房地产商的投资不再有回报便会选择退出;当城乡人均收入差异化日趋虽小,城市的人口增长便不会停滞,此时人们对房地产的总需求便会稳定在固定的范围,城市房地产的建设也将趋于和缓,总量增加将趋于缓慢。
其次,交换方式的市场化决定了房地产的发展是遵循市场规律的。市场规律其实就是需求关系的平衡,这种平衡可以依靠市场机制自发的调节实现资源配置,也可以由法律政策、行政手段强行配置完成,因而当房价突破规律的极限时,限购政策的出台是极其有必要的,而且坚持长久,否则供求关系将会被破坏导致通货膨胀。
再次,分配方式的普惠化决定了房地产调控政策应当向弱势群体倾斜。从商工文明较为发达的国家看,在税收、财政政策、产业政策无一例外实施普惠原则,给低收入群体政策上的优惠已通行的做法。反映在我国房地产调控政策方面,坚持保障房制度是我国走向小康的必经之路,也是商工文明发展的要求。
最后,管理方式的国际化决定了房地产调控政策须与国际市场接轨。商工文明是国际化的文明形态,制定房地产业管理和调控的法律政策时应当考虑国际市场的规律,借鉴国际上发达国家的经验,并从中吸取经验教训。这是商工文明具有国际传导性特点决定的。

四、商工文明下房地产调控政策的趋势

,增收房产税。对具有二套房的人征收房产税,是国际上商工文明发达国家的通行做法,并且个人房屋保有量的加大,税率也加大。只要可以在很大程度上避开囤房炒作的现象,真正做到政策向低收入者倾斜。
其次,等量筹建。开发商在建设商品房的同时要等量建设保障性住房,这一政策在实践中贯彻的并不理想,主要是开发商基于成本和利润的考虑不愿意多投入资金建设没有利润的保障性住房。为此,政府只有严格坚持等量筹建的规定,保障性住房的数量才会有所保障,这也是房地产业发展的一个趋势。
再次,公租房制度。公租房是解决房价失调理由的一个进路,由政府建立保障性住房从中拿出一作为公租房,可以保障中低收入群体住有所居。我国一些一线大城市已经出台了公租房的试点政策,可以预见的是,不久的将来,公租房制度会逐渐推行开来。
最后,房产交易市场管控。管控房地产交易市场,是制约房价调节房产供需关系的一项主要的措施,现有的房屋限购政策以及二手房20%交易税政策,都对房屋的交易以及供需关系起到了一定的调节作用,从商工文明的发展进程来看,美国次贷危机引发了世界性金融危机后,世界各国都对房地产市场采取了一定程度的管控,我国的房地产市场健康可持续的发展,管控措施自然是离不开的。
五、小结
商工文明下房地产业在国民经济GDP中的比重虽然较高,房价高居不下,但就商工文明的发展规律来看,只要政策措施得当,房价合理回归是指日可待的事。
作者简介:
陈昊博(1975.11—),男,汉族,河北省怀来县人,河北省怀来县人民检察院,检察员,民商法硕士。

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