本站原创【关键词】个人住房抵抵押贷款 风险防控 法律制度
引言
个人住房抵押贷款因为有明显的优势并且满足银行信贷政策和国家政策，所以得到快速的发展，其贷款规模也在不断上升中。住房抵押贷款在发展过程中涵盖了很多利益，只有保持各种利益的平衡关系，保护消费者和银行债权的双重利益，才能够让住房信贷发挥出自身的功能。现在我国涉及住房贷款的法律法规并不完善，银行的正当权益难以受到法律的保护。所以对住房消费贷款的特点进行深入研究，将相关法律法规予以完善，对于保护消费者和银行利益具有重要的现实作用和理论价值。
一、个人住房抵押贷款视角论风险防控的法律制度的特点
第一、我国住房抵押贷款得到快速发展，但地区间发展的速度和态势不均衡。为提升住房消费，增强改革住房制度的力度，国家制定实施金融和住房的政策，为发展住房抵押贷款业务奠定坚实的基础。各个商业银行按照国家政治制定具体措施，推动住房抵押贷款的发展。但是因为我国各地区经济发展速度不均衡，个人住房贷款多为沿海地区，内地发展比较缓慢。第二、住房信贷出现结构性的变化，向着住房消费贷款方向倾斜。按照国家宏观调控和市场发展要求，商业银行设置的住房贷款结构从传统的支持开发贷款形式向着住房消费贷款进行重心转移。和其他贷款产品相比较，个人住房贷款是商业银行风险较低的优质资产。
第三、住房金融市场开始规范性经营，内部结构更加协调。目前国家重视住宅产业的发展和加快住房改革的进程，让各家商业银行意识到金融在推动消费需求和经济增长方面的重要性和必要性，以及住房金融的广阔前景和巨大潜力。所以从不同方式和不同角度参与金融市场的竞争，尤其是从1998年开始，在银行金融调控和国家产业政策的共同引导下，商业银行提供数千亿的信贷，支持消费贷款和住宅建设，在服务质量、服务网络、品种创新等方面的竞争更加激烈。
二、个人住房抵押贷款发展风险防控法律制度存在的理由
(一)限制住房抵押贷款发展的因素
第一房价比较高，居民消费能力较差。现在我国居民大部分收入用于消费生活资料，承受住房贷款利息的能力不足。另外房价高开发商住房销售和开发市场的管理比较松散，普通消费者承受的负担有所增加，提高银行贷款的风险。第二、相关制度比较落后，增加银行贷款的阻力。现在很多城市的住宅市场还不健全，市场机制的流通和运作不畅通就难以实现资源的生产与合理配置，为抵押贷款带来一定风险。第三、个人住房抵押贷款的补偿机制和风险风范机制不完善，银行缺乏投放贷款的动力。因为个人住房贷款缺少健全的法律法规，财产抵押制度不明确，可操作性低，评估机构不完善，抵押物价值和评估尺度难以把握。(二)银行方面存在的风险
第一、风险源于房地产开发商。因为房地产开发商没有根据合同约定的质量和时间将楼盘交予住房贷款借款人使用，造成银行被牵扯进债务纠纷中，进而银行贷款的利益受到一定损失。第二、风险来自于贷款人自身的信用。因为借款人不按照合同约定的时间予以还款带造成银行利益受损出现的风险，这种风险是住房信贷风险中比较常见的一种风险。第三、风险来自于被按揭的房产。通常而言，被按揭的房产能够保证贷款的安全，但是因为按揭时间比较长，在此期间如果因为人为因素或自然灾害造成损失，会给银行带来一定风险。(三)导致银行住房贷款风险的理由
第一、缺少相关的法律法规。现在我国解决信贷纠纷主要运用《城市房地产管理法》《担保法》《房地产抵押管理条例》《预售商品房管理办法》以及银行的相关制度，出现法律调整不规范、按揭制度不完善等理由。第二、银行处置抵押物比较困难。主要体现在：住房在抵押过程中抵押权难以实现、执行成本高和举证成本重、出现一定道德风险等方面。第三、没有完善的转移风险的机制。因为我国缺乏房地产抵押相关的市场机制，银行难以运用转让抵押债权的手段来转移风险，从而导致银行对住房消费贷款的态度不积极，限制了住房信贷的发展。三、建立健全个人住房抵押贷款中风险防控相关法律制度的策略
(一)对住房贷款所在的经济大环境予以改善，制定法律法规，健全住房信贷相关的法律体系
我国要学习和借鉴西方发达国家的经验，提高住房贷款的相关法律和法规的建设，制定和实施房地产领域法律法规，确保银行实现抵押权益所具有的强制性，健全社会保障的相关制度，对评估制度予以规范，提高评估行业的综合素质，公开、公平、公正的对房地产的予以评估。国家要尽快出台如《住宅金融法》《住宅抵押保险法》《住宅抵押贷款法》等法律法规，尽快制定保险、贷款、抵押的相关规定和细则，建立房地产市场和担保公司处理纠纷的仲裁机构，为银行收回贷款、对抵押物进行处理提供法律支持。
(二)建设个人信用制度，形成比较完整的信用体系
根据我国具体情况，建立健全个人信用制度的法律法规，运用法律形式对个人账户体系；实名储蓄制度；管理个人信用资源；管理个人信用档案；评定、使用、披露个人信用等级；个人信用义务、权益以及规范等环节做出具体规定，运用强制方式将个人信用制度推行下去，为银行提供个人信用贷款时制约政策法律方面的风险提供必要的条件。另外要提高处罚违约行为的力度，对于恶意逃避个人贷款的，要将刑事制裁和经济制裁结合在一起，保护银行的正当权益。在西方发达国家，个人信用是特别完整的制度体系，包括个人档案登记、信用评估、风险预警、风险管理以及转嫁风险等机制，我国应该学习和借鉴。(三)构建风险制约和评估系统，降低银行风险
第一、构建抵押贷款制约与评估的专门体系。在准确的信息条件下，让贷款评估和衡量风险从定性分析逐渐向着定量分析过度，从模糊定量分析转变到精确定量分析，以占据贷款市场的先决优势。第二、对住房贷款的模式予以改革。银行将贷款方式予以改善，能够分散和降低抵押贷款的风险，增强对低抵押贷款的客观需要，进而推动我国住房抵押贷款更加健康的发展。另外建立健全抵押贷款的二级市场，通过市场调整、购买、出售住房，对存量住房予以盘活，合理配置住房资源，有利于扩大内需、培养市场，推动住房建设和住房消费在货币化的轨道上正常运转，更有助于制约和规范金融机构住房贷款的风险。
四、结束语
我国现在处于建设和谐社会与小康社会的关键时期，在社会经济领域中，需要经济秩序的稳定和法律体系的健全。现阶段法律的主要任务是维护社会稳定、依法对不同的经济关系进行调节、认识并妥善处理社会矛盾、将人民内部的各种矛盾予以处理等，而住房抵押贷款和人民的生活关系特别密切，所以司法部门应该在认清实际情况的基础上，学习和借鉴国外先进的经验，从建立个人信用制度、住房保障制度、贷款相关法律、贷款风险转移等方面建立健全个人住房贷款的相关法律政策，推动房地产和银行业走上健康、快速、持续发展的道路。
参考文献：
[1]刘树枫；袁海林.我国个人住房抵押贷款的信用风险与保险防范[J].西安石油大学学报（自然科学版），2010（06）. [2]黄春.商业银行个人抵押贷款违约风险管理研究[J].世界经济情况，2010（03）.[3]钱争鸣，李海波，于艳萍.个人住房按揭贷款违约风险研究[J].经济研究，2010（S1）. [4]王腾江.个人住房抵押贷款违约风险的宏观经济分析[J].山东工商学院学报，2013（02）. [5]吴迪.我国个人住房抵押信贷的风险及策略分析[J].新经济，2014（02）.