简谈江西省房地产目前状况及营销对策

更新时间:2024-01-27 作者:用户投稿原创标记本站原创
1、江西房地产目前状况分析
我省房地产开发投资保持稳定较快增长,据江西省统计局的数据,今年前三季度,全省房地产开发投资完成951.63亿元,比上年同期增长14.8%,增速较1—8月回升0.7个百分点,较上半年回升4.2个百分点。全省房地产增速高于全国12.5%的平均增速,位居全国第18位,中部第三。总体来看呈现出以下特点:
(1)房地产开发投资小幅回升
从今年前9个月的房地产开发情况看,江西房地产开发投资增速受限购、限贷等政策的影响波动较大。2014年初,随着“国五条”等房地产市场调控政策的继续施行,全省房地产市场趋向平淡,投资增速也不断下行,1-5月份跌至全年最低点,增速仅为6.4%。进入7月份,江西省逐步放开限购,随后又于8月11日在全市城区范围内全面放开住房限购政策,下半年后全省房地产投资开始回升,并逐渐趋稳。
(2)住房供需矛盾进一步得到缓解
前三季度,全省房地产开发企业房屋施工面积12563.86万平方米,增长23.1%,增速较1-8月上升0.8个百分点,比上半年上升3.3个百分点。并随着限购的逐渐放开,全省房屋供应逐渐提速,竣工面积持续增加,房屋竣工率有所提高。前三季度,全省房地产开发房屋竣工面积1303.23万平方米,增长18.9%,增速较1-8月提高5.7个百分点。
(3)资金压力大,地区发展不均衡
今年以来,受银行信贷紧缩、住房销售面积进一步下降等多种因素的影响,房地产开发商的资金来源中定金及预付款呈现负增长,个人按揭贷款增速也呈回落态势。个人按揭贷款和定金及预付款的减少态势,一方面反映出市场趋冷和购房者观望心理,另一方面也使房地商的开发资金压力加大,市场风险显著提高。
2、江西房地产营销中存在的理由
(1)市场营销的观念落后,营销手段单一
随着时代的发展,传统的房地产营销理论越来越不适应市场的发展要求,更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。而江西的房地产企业普遍以自我为中心,表现为一厢情愿而又落后的主体意识。没有处理好顾客、企业与社会三家利益关系,营销短视,对短期利益与长远发展把握不好。营销观念未根据时代要求来更新。
(2)产品定位的模糊
房地产开发商从业者,其中不少人盲目乐观,都有着将商品房向大户型、向高端靠拢的“癖好”。这种事前调研不足、开发及营销支持依据不足、习惯想当然拍脑袋的决定,很可能造成项目的曲高和寡。表现在:一是通过高绿化率、低容积率等方式,片面地追求产品品质,抬高了项目成本和物管成本,进一步拉高了住房。二是项目太小、产品单一。对于竞争有限、需求总量有限、“集群而居”之类的居住意识对于尚需提高的地县级市场而言,难以符合当地的消费主流。三是户型过大、总价过高,与当地的消费能力形成了严重脱节。
(3)市场分析与调研不足
政府宏观调控到救市政策,消费者从狂热到持币观望,房地产从高涨到降价,到不理性的打砸退房,房地产行业变化之巨大,方向之多,令房地产开发商较难全面把握。而如果市场分析与调研做的不充分、不及时,或者调而不研,都将对房地产的销售,资金的回笼产生不良的影响。
3、江西房地产营销策略的发展倡议
(1)重视城镇化的影响
国家将城镇化作为了今后房地产的主要发展方向,城镇化的推广将人口从以农业为主变成了以工商业为主。人口的大量集聚,使得对房地产市场的需求大大增加。从根本上转变了房地产的供需目前状况,从而对营销策略产生决定性的转变。
(2)强调“以人为本”的理念
现代的房产营销注重人文、文化的居住理念,把策划等同于对居住理念与建筑艺术的追求升华成以人为本、人与自然相融的和谐过程。
(3)重视前期策划与调研
在房地产市场中买方市场形成后,客户可选择的余地增大,竞争愈加激烈,为适应这一形势,房地产企业须转变观念,把客户的价值需求作为企业的核心价值,“以市场为导向、以客户为中心”。所以惟有在搞好市场调查的基础上,从客户出发,关注消费者的心理需求,把创新性的营销理念纳入营销体系。
(4)重视服务营销理念
对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在现实中,消费者往往能获得前两个层次的完美服务,但是,房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理,导致产生纠纷,这对企业的声誉影响是很大的。因此,开发商应当注意商品房产品的售后服务,对业主提出的理由给予及时地反馈与维修。为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境,同时也为企业的发展奠定坚实的基础。
4、总结
总之,房地产业在我国经济建设进程中发挥重要的支持作用,而提出的城镇化将给房地产带来极大的发展机遇。江西作为经济发展滞后的老区,更应抓住这一历史机遇,更新观念、改善营销策略,在城镇化的进程中努力推进房地产业的发展。
单位:江西省南昌工学院
基金项目:江西省2013年高校人文社会科学研究项目“城镇化趋势下江西房地产营销战略研究”(编号:GL1369)

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