本站原创关键词：物业管理；建筑物区分；业主自治；委托管理
物业管理起源于19世纪60年代的英国。我国的物业管理从20世纪80年代自香港地区引进和推广开采。物业管理作为一个新兴的行业，在其逐步走向成熟的过程中也暴露出许多深层次的法律理由。本文作者把物业管理作为一种法律现象来调查分析和研究，试图在审视我国现行物业管理立法的基础上，找出解决理由的法律途径，为我国物业管理法制建设提出一些倡议。
一、我国物业管理及物业管理法律的发展目前状况
我国物业管理兴起于改革开放后，以广州为先导，借鉴香港物业管理经验。1981年，深圳市成立了我国第一家涉及商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司，这标志着物业管理行业在我国大陆的诞生和起步。30多年来，物业管理经历了从引进试点，总结经验到逐步推广的过程。它由南到北，由沿海到内地蔓延至全国各地城市，涉及千家万户，行业初具规模。据不完全统计，目前全国城镇住宅总量的近38%已实行物业管理，不少省市实行物业管理的覆盖面已达50%以上.深圳市甚至已超过了95%。物业管理作为城市管理的一种新的模式和新兴行业.已在我国初具规模。相对于物业管理的实践来说，我国物业管理的立法明显滞后。直到1994年，建设部颁布建国以来我国物业管理的第一个部门规章——《城市新建住宅小区管理办法》，才明确了这种新的管理体制，为地方立法提供了依据；同年6月，我国第一部有关物业管理的地方性法规也随即出台，即深圳市人大常委会的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。随后，各地方的有关物业管理的地方性法规或政府规章也陆续出台，中国的物业管理事业进入一个发展时期。2003年6月，国务院颁布《物业管理条例》，则标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。
二、我国物业管理中存在的主要法律理由
1、业主自我管理、自我约束的意识和能力较弱一方面，业主自律机制不完善。众所周知，在物业权益关系中，业主财产的关联性和业主共同利益，构成了业主共同决定实施物业管理的财产权基础。在此情况下.制定业主共同遵守的行业准则（比如业主公约等），构建业主自律机制，这是协调业主共同利益的关键。但在我国物业管理的现实中，缺乏业主共同遵守执行的行为准则。另一方面，业主委员会形同虚设或机制不健全。尽管许多物业都仿照性地设立了业主委员会，制定了相应的规章制度，但物业管理关系的当事人仍然沿用过去行政管理的办法解决理由。有些业主委员会从不召开会议，也不按规章制度办事，结果使业主委员会变成了一种有名无实形同虚设的机构。
2、物业管理相关主体的法律关系极不明确
，物业管理企业与房地产开发商的法律关系不顺。在我国。新成立的小区则由各开发商自己成立物业管理公司，开发商与物业管理公司形成“母与子”的关系，导致重建设、重销售、轻管理的理由无法根本解决，因此才引出了前期物业管理阶段中的诸多纠纷。其次，大多数物业管理公司，其工作策略和理念不能适应房地产市场的发展形势。缺乏法律意识和服务理念，没有摆正服务者的心态。物业管理的内容是模糊不清的，有的只是一些漂亮的口号，诸如“封闭式管理”“酒店式管理”等，但并没有实际。这在一定程度上也不利于规范物业管理企业的服务。进而阻碍了物业管理企业服务理念的形成。
3、物业管理立法滞后，法制建设还完善
这主要表现在缺乏系统完善的全国性物业管理法律体系，半数以上的省及较大市没有地方性法规，有的甚至连规范性文件都很少；即使在法制建设比较早的地方，法规政策仍然存在结构、体系、执法等许多缺陷甚至相互冲突的混乱现象。在司法实践中，现有的法律法规在涵盖性、合理性和科学性上还存在诸多不足。
三、完善我国物业管理制度的法律构想
l、重构业主自治管理业主自治管理，可分为直接管理和业主自治团体管理两种情况。直接管理是业主人数较少且物业管理较为简单时，由各业主直接自行管理的制度。在业主人数较多的情形下，依直接管理的模式对物业进行管理就会显得捉襟见肘，故此业主自治团体管理应运而生。
我国目前的物业管理立法中均规定了业主大会这一议事形式，但还没有“业主团体”的概念，说明在不自觉中了管理团体的议事形式，但没有真正认识到这种形式的主体就是业主团体。所以应该借鉴各国立法经验补上业主团体这一概念。笔者倡议。全体业主应当组成业主团体，它应具有独立的民事主体地位。
2、重构我国物业管理法律关系
（1）房地产开发商与物业管理企业脱离母子关系。物业的权与管理权分离不仅是建立物业管理法律体系应遵循的基本的原则，也是理清物业管理法律关系的选择。在英美、新加坡、日本等物业管理比较发达的国家，均对物业管理企业实行市场化运作，由房地产开发商招投标的方式对众多的物业管理企业进行择优选择。[2]这些成功经验告诉：要理清物业管理法律关系，房地产开发商与物业管理企业脱离母子关系，对物业管理企业实行市场化运作。只有如此，才能在房屋售出之后，既最大限度的保护业主的利益，又避开开发商、业主和物业管理企业之间法律关系混乱。
（2）业主与物业管理企业建立一种新型的平等的委托合同关系。业主与物业管理企业之闻矛盾的焦点在于业主不满物业管理企业的服务和物业管理企业收费难。笔者认为，解决此矛盾的关键在于物业服务合同的订立。，在物业服务内容与收费方面，应立法明确物业服务内容与收费标准的确定原则和程序，以保证制定出一个双方都认可、都满意的物业服务内容与收费标准。其次，应在业主与物业管理企业之间订立一种新型的平等的委托合同，双方当事人的权利与义务没有必要局限于法律的明文要求，可以充分发挥民事合同的作用，对各自的权利、义务、责任以及将来可能出现的矛盾在合同中尽可能细化，以免将来发生大量的矛盾纠纷。
（3）制定物业管理法。我国在物业管理立法上应采取物业管理法的模式。确立物业管理法的指导思想：第一、确认权利原则，明确业主为物业管理权的权利主体。第二、两权分离原则。物业的权与经营权分离，是发展市场经济中物业管理必由之路，是一个客观规律，物业的权属于业主，业主团体是委托方，物业管理企业是受托方，业主团体对物业进行管理和维护。第三、业主自治与专业服务相结合原则。一方面，业主自治机构应发挥其应有的作用，另一方面，物业管理企业应为业主进行专业的管理服务。第四、管理竞争原则。把市场竞争引入物业管理的趋势。一方面使业主和物业管理企业可以双向选择，另一方面使物业管理企业在竞争中获得市场的平均利润，为业主和使用人提供更好的服务。第五、政府监督原则。物业管理法从性质上讲应属经济法的范畴，而经济法的特点就是自由竞争和宏观调控的结合。所以一方面应给予业主和物业管理企业自由选择的权利，另一方面应立法，对整个物业管理行业实行有效的管理。比如建立物业管理企业的资质审核和物业管理人员职业资格从业认证制度。