本站原创关键字：可行性 财务评价 MCS
一、 引言
随着社会主义市场经济体系的建立和完善，各房地产公司基本上是自负盈亏、自我发展的投资单位，项目能否取得既定目标成为各投资主体十分关心的理由[1]。MSC（Monte Carlo Simulation）蒙特卡洛模拟法，是Metropolis在二次世界大战期间提出的利用计算机来研究风险发生概率或风险损失值的计算策略。其原理是：为各确定的风险变量按概率分布模型抽取随机数，将抽样值组成一组经济评价基础数据计算评价指标值，并重复进行模拟试验至收敛得出风险总体效果具体指。蒙特卡洛主要用于评估多个非确定型的风险因素对项目总体目标所造成的影响，适合于不允许进行真实试验的场合，它使人们能够根据世界情况的环境条件建立模型进行实验而无须介入实际过程，目前的工程项目风险分析中运用广泛。
二、 MSC法在房地产可行性研究中财务评价的应用
1. 房地产可行性研究中财务风险的识别目前，风险辨识采用的策略主要有 "德尔菲法（Delphi Method）"、"头脑风暴法（Brain storming）"以及"情景分析法（Scenarios analysis）"等策略。由于房地产投资开发的过程复杂、受经济、社会、技术等各方面影响较大等特点，不确定性伴随其始终，本文采用"德尔菲法"对其可行性中财务风险进行识别。
2. MSC法应用模型的构建
1） 确定评价指标，选取风险因素作为变量，用一数学模型表达关系。
评价一个项目是否可行的评价指标有净现值、内部收益率和外部收益率等，本文确定净现值为项目可行性研究的财务指标。选取建安成本、销售、其他费用等净现值较为最敏感的风险因素作为变量：
净现值公式为：
NPV= -I+（B- C）（P/A，I，n）= -I+（B- C）×[（1+i）n- 1]/[i（1+i）n]
B-年流入（销售收入），C-年流出（建安成本、其他费用等）；
i-贴现率，n-项目寿命周期；
I-项目初始投资额。
2） 对各变量（建安成本、销售等）进行风险结果及相对应概率分析，确定风险因素的分布函数及其参数；
3） 根据风险精度确定模拟次数、产生随机数，并根据随机数在各变量概率分布随机取值代入数学模型，求取样本值；
4） 重复第三步的试验操作得到多个样本值，整理模拟结果所得评价指标的期望值、方差、标准差、概率分布及累计概率分布，绘制累计概率图，同时，检验模拟次数是否满足预定的精度要求。根据上述结果，分析各随机变量对项目收益的影响。
从蒙特卡洛策略的思路可看出，该策略的优点是不管状态函数是否非线性、随机变量是否非正态基于MCS法的房地产可行性中的财务评价相关范文由写论文的好帮手www.808so.com提供,转载请保留.，只要模拟的次数足够多，就可得到一个比较精确的实效概率和可靠度指标。
三、 案例分析---南昌"风华盛世"
1. 背景介绍"风华盛世"处于沿江东路，占地90.9亩，约60600平方米，总建筑面积109000平方米。其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米；容积率1.8，绿化率35%，建筑密度25%，基准收益率为5.9%。
2. 投资项目财务风险因素的识别
由于该项目规模较大，投资周期较长，从整个项目的前期筹备、工程施工到市场销售，每一环节都会影响到该项目的经济效益，因此要对整个项目的经营状况进行全面的分析，以找出主要风险因素。运用德尔菲法，经过专家咨询分析该项目的流量表（表1）得出以下结论：
项目
2004
2005
2006
2007
销售收入
17295
15822
6633
前期费用
136.2
109.8
109.8
土地出让金
14544
3636
建安成本
2092.25
3138.375
3138.375
配套费
156.92
94.15
销售费用
432.38
395.55
165.83
其他费用
957.3
966.7
528.7
表1 房地产投资项目流量
1） 最大的风险因素为销售收入。房地产产品的销售和状况是由众多因素的综合作用决定的，受市场影响可能会产生较大的波动。
2） 建安成本的风险大。由于房地产可行性研究处于房地产项目投资的前期阶段，只能对项目的成本费用有一个大致的估算，在项目的建设过过程中会发生各种难以预料的情况，导致成本的变化。
3） 其他费用的风险比较大。由于其他费用包括财务费用、管理费用、不可预见费用等，随着政策面变化比较大，房地产市场在持续走高的同时不可避开地会遇到调整，因此其他费用变化波动较大。
3. 确定随机变量的概率分布
根据市场情况的调研以及专家调查评测等数据，得出2004-2006年中每年的销售收入、建安工程费和其他费用的主观概率和预测值，如下表所示。再根据概率确定变量概率分布。基于MCS法的房地产可行性中的财务评价由专注毕业论文与职称论文的www.808so.com提供,转载请保留.