本站原创关键词：经济周期；房地产；信贷风险；措施
1.前言
随着市场竞争机制的不断完善和发展，我国的银行信贷业务也取得了较大程度的提高，从一开始的政策性信贷业务，逐渐的转化为商业性信贷业务，对社会资金的融通，和企业的发展具有重要的作用。并且在房地产市场的不断完善下，房地产受到商业银行的支持力度也在逐渐的加大，但由于房地产极易受到经济周期变化的影响，在经济周期发生变化时，房地产信贷业务也处于变化当中，这便加大了信贷业务的风险。
2.经济周期的不同变化阶段对房地产信贷风险的影响
2.1经济周期处于经济扩张阶段的房地产信贷风险
当经济周期处于扩张阶段时，由于社会生产规模的扩大，需求和投资均处于旺盛时期，就业人数不断攀升，呈现繁荣的经济景象。在这样的情形下，借贷人和房地产的抵押风险均会发生变化。处于经济扩张时期的房地产开发商所面对的局面是房地产水平的提升和较大的需求，企业利润相应增加。但对于购房者而言，在社会生产规模不断扩大的基础上，大多的企业更多的倾向扩大生产，企业雇员增加，平均工资水平也随之提高，居民的可支配收入增加[1]。因此，经济周期处于扩张阶段时，居民收入水平和房地产的财富均成增长的趋势，外加人们对未来经济走势的良好预期，这一经济周期阶段的商业银行房地产信贷风险相对降低，同时商业银行所面对的房地产抵押信贷风险也会有所降低，但存在潜在的信贷风险。
2.2经济周期处于顶峰转折点时的房地产信贷风险
经济走势具有周期性，对于持续扩张的经济走势，当达到一定的程度时，便会出现转折，并且其转折点的到来具有不连续性和突发性，给经济主体的预期往往会带来重大的影响。在经济顶峰到来时，通常会出现房地产市场和股票市场下跌的经济现象。同时在经济扩张时期的狂热投机气氛会逐渐的转向低迷，总体的经济走势处于悲观状态。
2.3经济周期处于收缩阶段的房地产信贷风险
在经济周期中的经济收缩阶段，逐渐积累的房地产潜在信贷风险，已经成为现实风险，借款人的风险、房地产的抵押风险，以及商业所面对的潜在风险均发生变化。处于经济收缩阶段的房地产信贷，由于居民可支配收入和房地产水平的下降，同时人们对经济走势的悲观预期，商业银行将会面对借款人信用水平下降和违约风险升高的情况，致使信贷风险提高[2]。由于受经济收缩的影响，商业银行的房地产信贷规模也在逐渐的缩小，房地产交易量也在持续减少，致使商业银行通过处理房地产抵押物来获取贷款本息的几率也逐渐的减小，房地产抵押风险增大。但也由于房地产信贷规模的缩小，外加由部分信贷风险引发的损失和不良债权，这一时期的潜在房地产风险呈现下降趋势。
3.基于经济周期变化的房地产信贷风险防范措施
3.1商业银行需要把握经济周期和国家政策
房地产业在我国的经济发展中具有重要的作用，对总体的经济走势具有重要的影响，同时经济周期变化和国家的调控政策对房地产造成的影响也较大。所以商业银行对房地产业信贷业务的进行，不仅要注重业务本身的经济效益，还需要对国家的调控政策实时的把握分析，及早制定预防策略，降低风险。近年来的房地产业在次贷危机后，经过我国宏观政策的调整，以及大量国际投机资本的涌入，致使房地产业资金受到更多的青睐，但也直接致使房地产大量泡沫经济的存在，尤其是不合理高房价的存在，积累了较多的潜在风险[3]。与此同时，政府为排除房地产中的泡沫经济，出台较多的宏观调控政策。但在宏观调控之下，若是房价在大幅度的回落，便会导致房地产的投资热情减退，并增加借款违约者，无疑将会对商业银行造成极大的冲击。
在这一形式下，银行应对房地产信贷采取结构调整和总量制约的措施。需要对国外和国内的经济形势进行密切的关注，对房地产业的转折点和宏观经济走势进行较为准确的判断，和政府建立起合符规范的信息沟通平台，确保能够对房地产信贷政策进行及时的调整，主动规避由经济形势变化带来的风险。在把握经济走势的基础上，需要合适的制约房地产信贷总量，对银行本身总体能够处理风险总量进行客观的评估，进而确定商业银行在房地产中所能接受信贷总额，规避经济周期变化带来的系统风险影响[4]。此外，还需要对房地产的信贷结构进行积极的调整，将房地产信贷风险制约在一定的范围内，再进一步的拓展房地产信贷业务。将信贷业务的重点放在投机成分较低，并且房价较为平稳的城市，对区域结构实施调整，逐步发展向房价合理、经济发达的
二、三线城市。
3.2推动银行对房地产信贷业务的专业化管理在商业银行的信贷管理中，主要注重贷款资金安全的管理。由于房地产业受宏观基于经济周期变化的房地产信贷风险相关论文由www.808so.com收集调控的影响大，并且资金的使用循环周期长，所以商业银行的房地产信贷管理和风险管理要求的专业性也较强。因此，加强房地产信贷业务的专业化管理，对降低房地产信贷风险的降低具有重要的作用。
首先商业银行需要对贷款操作流程和管理人才进行专业化的管理，以免由人员操作失误而带来的风险。商业银行在选择房地产信贷业务的管理人员时，需要对其法律知识的熟悉程度、经济知识背景等进行综合考虑。在选拨任用中，需对其能力和学历认真的考核，并加强对业务知识的培训。此外，需要严格信贷业务的专业化管理，在贷款前，需要对房地产的综合情况进行客观的调查了解，推动贷款流程的合理性和合法性，在贷款过程中，需要对抵押物的变化情况进行了解，对潜在风险提早做出防范措施[5]。最后，商业银行还需要对房地产信息，进行专业化的处理，并制定科学合理的风险评价标准，这要求对房地产信息的大量收集和分析，并同房地产商建立起信息共享机制。
3.3房地产业应建立起多元化的融资渠道
我国的房地产发展对商业银行信贷具有较大的依赖性，甚至将商业银行的信贷作为其产业发展的重要推力。在给房地产业带来良好机遇的同时，也给商业银行带来较大的风险。所以，房地产应建立起多渠道的融资关系，降低商业银行的信贷风险。可采用信托和投资资金的方式达到融资的目的。通常信托公司均具有较好的理财优势，信托业务在房地产购买土地，建设房地产过程中均可介入。但在信托业务中，也存在一定的缺陷，因此，房地产业需要慎重的选择，通过较好的信托份额制约，降低房地产对商业银行信贷的依赖性，分担商业银行的信贷风险。房地产资金的选用，可采用组合投资的形式，降低融资风险，由于其运营机制和组织结构较为完善，是房地产融资方式的较好选择。
此外，从政府的角度而言，需要加强和房地产也的信息沟通，并且在保证信贷可靠安全的基础上为房地产业提供尽可能多的信贷渠道，减缓商业银行在房地产信贷方面的风险压力，并且对于房地产的多种资金获取方式也有较大的帮助。对此，政府应综合考虑到房地产对整体经济的影响作用，制定相应的宏观调控政策，推动房地产和国家总体经济的健康有序发展。
4.结束语
由于房地产自身的特殊性，对于经济周期变化带来的影响较大，为此，促使商业银行在房地产方面的信贷风险增加。为有效降低房地产信贷风险，需要对经济周期变化的各阶段进行分析和了解。从银行角度来说，需要推动信贷业务的专业化管理，提升对国家宏观调控政策的把握，从房地产方而言，需要拓宽融资渠道，降低其信贷风险。（作者单位：中国社会科学院研究生院）
参考文献
[1]陆岷峰，葛虎.从经济周期变化视角看信贷风险防范[J].桂海论丛，2010，3（1）：307-308.
[2]郭金童.当前经济背景下我国银行房地产信贷风险浅析[J].商业时代，2010，4（28）：249-250.
[3]雷心恬.浅析经济周期中的商业银行信贷风险[J].对外经贸，2012，7（3）：281-282.