本站原创关键词：物业管理 疑难理由 分析
引言
1981年，我国内地成立了第一家物业管理公司，经过30多年的发展，我国的物业服务已经有了非常大的进步。我国颁布了《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），其对保护业主提供了必要的支持。接着国家各相关部门也先后颁布了一系列管理物业的规章制度，这些都为我国物业服务的完善提供了有力的保障。但是在物业管理中仍然存在很多的法律理由，因为我国的各法律法规中并没有制定专门的“建筑物区分所有权法”或“物业管理法”，正因为如此，在对物业管理时有时候会出现没有有效的法律依据的情况。因此，完善法律制度，提高我国物业管理水平是物业发展的必须要深思的理由。本文就对物业管理中的疑难法律理由进行分析和研究，以此来对物业管理中的一系列疑难法律理由进行分析，希望能为解决物业管理纠纷提供有效的倡议。
一、准业主与物业使用人的界定
(一) 准业主
从《物权法》来看，那些已经取得了建筑物的不动产所有权的所有权人为业主。除此之外，还有一些因为法律文书和继承以及受到遗赠等方式得到了物权的情况，还有一些因为没有及时对房屋进行登记的房屋，其已经被买受人占用、使用，这些主体被称为是准业主。虽然他们在法律上的资格并没有得到完全的保障，但是其是有业主资格的，这就造成了物业管理会出现一些管理纠纷。考虑到以上理由，我国对准业主进行了必要的保护，颁布了相关的文件，将其范围扩展到非依据法律行为（继承、法律文书等）取得房屋所有权，以及尚未房屋所有权登记的买受人。正因为如此，在物权变动时，权利人在取得不动产的所有权时并不以登记为生效要件，而仅仅是在转让时不动产登记。
然而，在实际应用中，很多制度是以房屋登记过户的完成作为前提条件，那么，在发生“一物二卖”和不动产善意取得的情形下，将很难认定房屋所有权的主体。正因为如此，不能够把没有完成房屋登记过户手续的房屋买受人认定为业主。
(二)物业使用人
目前仍然存在着一些老旧小区，其属于公房的范围，但是其物业的管理也正在逐渐从政府授权的房管所管理，转化为由物业管理公司管理。这就出现了房屋使用权人的产生，该具体规定在《物权法》中并没有具体的规定，为了弥补这一理由，《物业管理条例》和最高人民法院的司法解释对其进行了明确的解释，解释对物业的使用人的法律地位和权利义务进行了规定物业的使用人指的是专有部分的承租人、借用人等民事主体。其享受以下法律权利：1、权利享有和义务履行从其约定或与业主承担连带责任。2、法律适用参照有关业主的规定。3、独立承担侵权责任。为了更好地规范所有权人为主体而形成的各种各样的法律关系，在处理该理由时可以对德国《住宅所有权法》第14条第2款的规定，对房屋使用人等物业使用人的权利义务进行明确的规定。即住宅所有权人的家庭成员以及营业雇员或其他住宅所有权人利用那些属于专有的或者共有的所有权的土地或房屋部分时，应该遵守对住宅所有权人设定的相关义务。
二、业主大会的法律地位分析
业主大会究竟具备不具备民事主体地位是各国一直讨论的理由，这也是物业管理中常见的法律理由。我国的法律并没有对此进行明确的规定，仅仅在个别条款中规定了业主得通过诉讼向业主大会及业主委员会主张权利。虽然我国要有业主团体的意思机关说、非法人团体说和法人说三种理论，但是我国的《物权法》并没有承认业主大会或业主共同体的民事主体资格，而仅仅是对业主大会的诉讼主体资格进行了认可。在这种情况下，如果将业主大会认定为法人或赋予业主共同体民事主体资格，那么，须在建筑物区分所有权的专门立法中明确规定。
我国《物权法》第76条规定了业主大会决议事项的多数表决原则。根据该条规定，业主大会的普通决议应由专有部分占建筑物面积过半数，且占总人数半数以上的业主同意。业主大会认为，依据多数表决原则，这一决定对全体业主具有约束力，即使不同意的业主也应服从。但是，这种规定对少数业主权益的保护没有得到足够的重视。当然，是否采用一致表决原则是一个国家物权立法的法律政策选择理由，不应对此苛责。不过，从法律政策的妥当性以及业主自治的限度来讲，未来可考虑在立法中对特定情形规定一致表决的做法。另外，可以考虑重新将业主大会设计为一个不具有法人资格的非法人团体，这个非法人团体的成员是业主，财产是业主的共有物业及其他附属设施，对外以非法人团体的财产承担责任，业主负连带责任。
总结：虽然我国出台了《物权法》以及其他一系列法律法规，但是我国在对物业管理时仍然会出现一系列法律理由，这对我国的物业管理和法律的完善是非常不利的。因此，进一步地探讨物业管理的相关法律理由，为我国的法律完善提供必要的依据是非常重要的。
参考文献：
[1]侯国跃.试论物权法基本原则的确定——兼评《物权法（草案）》的相关规定[J].安徽大学学报，2006年03期
[2]杜万华，辛正郁，杨永清.最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干理由的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干理由的解释》的理解与适用[J].法律适用，2009年07期
[3]谭玲，胡丹缨.物业管理相关理由再探析[J].现代法学，2006年06期
作者简介：姓名：宋立秋。1975.9 性别：女。职称：讲师 学历：硕士 研究方向：高校物业管理人才培养。籍贯：吉林洮南 单位：吉林工商物业管理中的疑难法律理由剖析由优秀论文网站www.808so.com提供,助您写好论文.学院工商管理学院。
（责任编辑：何 蓉）