本站原创【关键词】借名买房；审理难点；风险
一、借名买房的理由分析
(一)规避房地产调控政策中的购房主体资格限制
一是规避经济适用房、两限房等保障性住房的特定申请主体资格限制。一些购房者不具备申请经济适用房和两限房的申请资格，为获得此类房屋往往作为实际出资人将房屋登记在具备申请资格的主体名下；二是规避房地产调控的户籍资格限制。一些非京籍人员在北京购房，由于不符合纳税满五年等条件往往借用符合条件的亲友的名义购买，此外一些来华外国人也会借用国内符合条件的人员的名义在京购房。(二)规避房地产交易中产生的高额税费
由于个人购买二套住房及多套住房后再次进行交易时所涉的税率与交易费用都远远高出首套房屋，因此，一些购房者为了投资等需要，购买二套或多套房屋时会借用他人的名义购房，以便降低将来房屋交易时的税费等成本。(三)规避银行对购房的首付比例与贷款政策的限制
一些购房者为降低二套房的首付比例借用名下没有住房的他人的名义购房；由于银行会对购房者进行贷款资格审查，一些不符合银行贷款的信用条件的人通过身边符合贷款条件的亲友的名义买房。此外，一些不符合公积金贷款条件的又不愿通过商业贷款购房的，便借符合公积金贷款条件的亲友的名义申请购房贷款。(四)违反法律或者行政法规的强制性规定城市居民借名购买农村房屋
实践中由于北京农村许多房屋面对拆迁改造，一些城市居民抱有投机的想法，在听闻某地即将拆迁之前借在该村的亲友之名购买面对拆迁改造的农村住房，以便拆迁时分得房屋拆迁补偿。(五)由于家庭、感情等理由借名买房
一些老人晚年时出资以其子女的名义购房，但在子女先于老人去世的情况下，实际出资人往往与其子女的其他继承人产生纠纷；实践中还有一些财产来源不明的人为掩人耳目，出资购买房屋后登记在其亲友名下。二、借名买房的审理难点
(一)开庭审理中的事实认定难点
一是双方因熟人关系未签订书面协议，被借名人反悔后对方举证困难。由于借名买房行为多发生在亲友之间，一些当事人只口头约定而没有签订书面协议，当被借名人一方反悔不承认借名的情况时，房屋实际购买人极易陷入举证不能，面对败诉风险。二是当事人一方去世造成事实查明困难。当事人一方去世后，可能发生其继承人与另一方之间的纠纷。如果被借名人去世，其继承人往往称不知借名买房行为，令法院的查证工作陷入僵局。如果是实际购买人去世，其继承人对借名行为、购房行为及相关证据都不了解，造成举证不力，增加败诉风险。
三是当事人均持有部分购房证据且各执一词，法官难以形成确定的心证。在借名买房的实际购房的过程中，由于客观条件的复杂性，存当事人双方共同或分别完成签约及贷款等手续的情况，造成双方当事人手中均有部分购房证据，造成证据认定困难。
(二)借名买房行为效力认定
一是违反法律或者行政法规的强制性规定的，应当认定借名行为无效，并妥善处理相关的法律关系。如城市居民借用他人名义购买农村房屋的行为，由于违反了《土地管理法》关于对农村宅基地转让的规定，应当认定借名的约定为无效。二是规避房地产调控政策的借名行为无效。此类借名虽然不违反法律和行政法规的强制性规定，但有扰乱房地产市场之虞，可以适用《合同法》第五十二条第（四）项认定为“损害社会公共利益”的行为。因此，对于规避房地产购房资格限制和相关税费的，应当认定借名行为无效。
三是对于规避银行贷款政策，未对房地产市场有扰乱之虞的，可以认定为有效。该借名行为虽然增加了银行贷款难以收回的风险，但是该风险是可以通过向被借名人主张相关权益等途径化解，故而可以认定有效。
四是对于因家庭、感情等理由而引起的借名行为，在查清事实的基础上，应当认定借名买房的行为为有效。认定借名买房行为有效应判决房屋归实相关论文由www.808so.com收集际出资人所有，这是我国民法中尊重当事人意思自治的基本要求。但对于确属以赃款购房情况，应认定为“以合法形式掩盖非法目的”，通过正当法律程序予以没收或进行其他司法处理。
三、借名买房的法律风险
(一)房屋实际购买人的法律风险
借名买房情况下，房屋实际购买人存在以下法律风险：部分购房者借用亲戚朋友名义买房，只达成口头协议，一旦名义房屋登记人反悔，实际房屋产权人很难举证其为房屋实际购买人，且房屋实际购买人若无出资的原始凭证，如存折、转账记录、购房等充足证据支持，其很难证明自己是房屋的实际出资人，极易承担败诉风险；若登记购房人对外负有债务，经过司法程序债权人申请执行后房产可能被查封或者拍卖；如果房屋登记人死亡，房屋可能会因为继承关系而被房屋登记人的继承人所继承；若房产登记人私下将房产进行出售并已完成过户交易，即使最终法院认可了借名协议的效力，购买人可能通过善意取得制度获得房屋所有权，原房屋实际购买人只能要求房屋登记人承担损害赔偿责任。(二)房屋登记人的法律风险
房屋登记人出借自己的名义购房或进行按揭贷款时会在房屋产权登记部门留下相应的购房记录，在银行也会有按揭贷款的征信记录，如果出资人按揭还款不及时，有可能使房产登记人的个人诚信度受损。综上，“借名买房”的行为可能使房屋登记人和实际购房人均面对诸多风险，双方均应谨慎对待。
参考文献：
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