课题报告
十八届三中全会《决定》提出，“加快房地产税立法并适时推进改革”。然而，在现有土地出让金与土地财政政策基础上进行微调将不可持续。我们试图系统地设计一套各方互让权力、平衡多方利益，让各方都能接受和大体满意的城乡房地产税征收方案。
两个不可持续的方案
一些学者不主张房地产税改革，而主张进行微调，在其他方面开源节流。但是，最终地方政府的土地出让金部分将大幅度下降，并越来越少。征地囤地储备抵押给银行借债的行为也将受到限制，其他借债行为也会因债务审计和考核，大大减少。
从目前地方财政收入的正规渠道看，增值税的75%归，营业税改革为增值税后，如果没有新的税种，未来地方财政收入在全部财政收入中的比例将进一步下降，几乎没有稳定的税收收入。地方政府目前的开支，除了税收部分外，65%到75%来自卖地、收费和借债。地方财政中，2010到2012三年土地出让金收入为年平均3万亿元，2013年近4万亿元，已经高达地方政府年收入的40%到50%，有的地区更高。而且，从更长时段看，年度间收入很不稳定；未来，城市化的进程总有一天将基本完成，也行将终结。并且，目前的土地财政，形成地方政府扩大城区、大上项目、强征强拆、垄断出让、推高房价、实业趋落、房地产泡沫等一系列理由。
开征房产税另一方案的思路是：居民住宅用地使用权年期不永续化，基本居住消费部分免征房产税，对多套房累进开征房产税，对企业开征房地产税。即现有土地管理法使用年限40到70年，到期重新申请，按照试用期结束时的再缴纳出让金，再继续使用，否则，国家收回土地使用权和地面建筑的规定不变。在此基础上，对住宅规定法定面积，或者第一套不征，从第二套起，按市价累计征收。比如，一居民，在北京有四套住宅，都为150平方米，为5万元/平方米。第二套按市价2%征收，则需交税金15万元；第三套按市价2%征收，需交税金22.5万元；第四套住宅，按4%税率征收，需交30万元。
这个方案将导致三方面结果。第一，开征的前数年中，由于累进征税，加上房产税挤出增加住宅交易，地方财政房产税和房地产交易税收入大幅度增加。第二，房产税开征后，为了降低持有成本，多房居民将二套以上房屋抛出，地方政府的房产税减少或陷于枯竭；如果仅开征企业的房地产税，税收负担就会全部压在企业身上，税负过重会影响企业经营和就业岗位的稳定和增加；房屋供应量大增、房价下跌，可能使银行坏账增加，金融风险加大，政府房产税征税水平也下降，收入也会减少。
按照这种思路，一则虽然无损基本居住居民，但持有多套房的中产阶层财富再分配过猛，将严重损害中产阶层利益，不利于中产阶层的扩大。二则中产阶层抛完一套以上房产后，居住房产方面失去了地方财政的稳定税源，不符合“居住并有房屋财产，政府就要提供公共服务，居住人相对应需要缴纳税收”这一原则。这种思路方案的改革，虽然易于启动，但是后患无穷。
给予城乡住宅用地永续使用权
我们以下设计了一个克服上述两种思路困境的第三种方案。
首先应当对城镇自然人和法人目前使用的城镇国有和优先使用年期的房地产，给予永续使用产权以换取政府的征税权。对不愿选择政府征税改革的城乡居民和法人，可以保留其目前到期收回和按未来土地出让金重新缴出让金后再继续使用的体制，但是，如果城镇居民住宅用地使用权到期后，不再继续申请租期使用权的，由政府以成本重置价收购地面建筑物；而对工商金融用地不选择国有永续使用而不交房地产税的，由于企业有提取建筑物折旧收回的财务制度，地面建筑政府不收购，到期无偿收归国有。
不含土地出让金的各类集体产权、军产、工业产权、房改房等等，应率先实施改革，并且只有一种选择，即国有土地和永续使用权改革，按规定缴纳房地产税，予以合法化。
总之，土地所有制改革的方向，是全部国有、永续使用。新中国成立以来几次修宪，对于城乡土地的所有制性质规定有所不同。对原有的保留土地私有性质的一些房产，特别是因为在“文化大革命”时住户不断变更，继承代际和人数增加，城镇和农村中遗留的住宅和宅地所有权方面的理由不少。对此，应当开展特殊研究，制定方案，在大方向一致的前提下，妥善加以解决。
按居住面积分类征税
中国各城市，由于多年来政府行政垄断卖地炒地，泡沫特别严重，对于合理面积的自住房而言，与使用价值严重偏离。因此，在中国城镇，应当按照合理房价收入比的房屋价值征税，才能为居民接受。一个重要原则是，要区分消费性住宅资产与投资性住宅资产。
消费性的住宅资产，即使畸高，但是居民只有一套并居住使用时，并不能变现为市价水平的价值性财富。这里表现的是居民自己居住消费性质的使用价值。而只有将住房出售、出租，或者持多套而等涨价时，才能表现为投资价值性质的财富。因此，对前者应当按照消费性住宅以合理的能够承受的水平征税，而对后者则按照投资性住宅资产市场水平征税。
对于居民用于居住消费的住宅，一定的法定面积，包括无法分割法定面积外的套内面积，应当挤出房价虚高的水分，就是以当地上年的人均可支配收入及比值为6，这个普遍认为是比较合理的房价收入比，来确定下年应征房产税的房价。
居住消费性质的第一套住宅，按家庭人均可支配收入，6年可买一套人均50平方米的住宅这一标准来计算房价，并且面积不论多大，都以其消费性质房产按每年1%税率征收税金。如北京市2012年城镇居民人均可支配收入36469元，法定适当的居住面积为50平方米，合理的房价收入比为6，则每平方米征税4376元，如果为50平方米，则征税房价为218800元，按1%税率，2013年应征房产税额为2188元；三口之家，150平方米的居住面积，2013年应征房产税额6564元，而200平方米则征8752元。平均来看，即使1%税率分6年改革到位后，房产税为北京三口之家年总可支配收入的0.6%。在可以承受范围之内（当然，考虑人均可支配收入线以下居民的承受能力，我们后面设计分6年到位）。
关于“怎么征房地产税”
更新时间：2024-01-20
作者：用户投稿
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