本站原创[关键词]停车位；业主委员会；后继所有权
一、住宅小区停车纠纷目前状况及影响
随着人民生活水平的提高，居民家庭对桥车的拥有率持续攀升，最终导致停车位日益紧张。因停车位产生的纠纷时有发生，这其中有的因开发商、物业公司无权处分小区公共车位而引发的纠纷，有的因违反法律、行政法规的强制性规定而导致车位买卖合同无效引发的纠纷，还有的是有关停车费的收益权归属发生的纠纷，这些纠纷成为社区矛盾的新焦点，而引发这些纠纷的核心则是小区停车位的所有权归属不明造成的。若不尽快解决此理由，则会置开发商和小区业主的合法权益处于不确定状态，妨碍房地产市场的健康发展，给社区管理和社会经济生活带来负面影响。二、住宅小区停车位权利归属分析
(一)停车位初始所有权
目前我国小区停车位的所有权分为两种：第一种是停车位的初始所有权，此权利归开发商所有；第二种是停车位的后继所有权，而此权利归属在法律当中是很笼统的，所以很多纠纷由此产生。在实践中，初始所有权归属无异议，归开发商所有，但法律为防止开发商滥用此权利以及为保护小区业主正当利益，对于开发商在行使初始所有权时做出了限制，根据《物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。此款的立法取向是建筑区划内的停车位应当优先考虑小区业主的需求，这也就说明了在处理相关法律纠纷时要保护业主的使用权优先。后继所有权在权属上法律未明确规定，所以在实践中会产生很多纠纷和理由，这也是法律探讨的难点，笔者打算以《物权法》和《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干理由的解释》为切入点，寻找解决办法。(二)停车位的后继所有权分析
后继所有权是指在开发商将全部房屋出售给小区业主后，停车位的所有权理由。目前小区的后继所有权停车位的形式有三类：第一类是住宅小区地面停车位；第二类是住宅小区地下停车位；第三类是在小区的每栋建筑物上下建造停车位。由于小区总土地使用面积包含地面停车位的土地所占面积，并且开发商当初售房时以把地面的费用即公摊部分的费用算在售房款内，所以地面停车位的使用权应当归所有业主共有，这也符合《物权法》第七十四条第三款的规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位归业主共有”，另外也符合司法解释第六条的规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”。所有权的客体应具备使用上和构造上的独立性，而地面停车位一般以划线分割方式表明，进而不具有遮蔽性，所以此停车位是土地使用权的客体，小区业主对这些停车位享有的是对共用部分的专有使用权。所以，地面停车位的使用人向业主委员会缴纳使用费或者租金，同时向物业公司缴纳看管费，即住宅小区停车纠纷之法律深思由专注毕业论文与职称论文的www.808so.com提供,转载请保留.此种使用权产生的收益归全体小区所有人享有，并且最终都是用于小区的共同建设当中。
住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间建造的停车位，此停车位所有权归属在法律上很模糊，根据相关法律的规定，笔者认为确定车位归属权的关键是看此车位的建筑面积是否计算在建筑容积率中，如果计算在内则地下停车位的权益归小区业主共有，反之，则此停车位的权益归开发商所有，开发商有权予以出售、出租，通过买卖方式获得停车位产权的小区业主不用向业主委员会缴纳车位使用费，但要向物业公司缴纳车辆看管费。
小区内的每栋建筑物中的停车位有两种情形：第一类是建筑物首层架空停车位，此车位的权利归属同地下停车位一样。第二类是建筑物屋顶平台停车位，虽然这样的车位在我国还不是很流行，但随着小区车辆的增加，在建筑物屋顶平台修建停车位迟早会出现的。在天台修建停车位主要是利用了天台的空间，而这种空间属于业主共同所有的而非顶层业主单独所有，所以建筑物屋顶平台的停车位属于小区所有的业主共有。
小区停车位的权利归属已基本清晰，归全体业主共同所有的停车位，开发商和物业公司必须在和业主商量并征得业主大会或业主委员会同意的前提下才可以进行处分，由此产生的收益，扣除必要的开支外，都应当归属小区全体业主共有。
刘佳，工作单位：南昌理工学院经济管理系，讲师，硕士学位。