更新时间：2024-02-29
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摘要：在高房价推动下,农村房屋交易火爆异常。城乡二元结构下的农村房屋低廉,正吸引着不堪重压的城市人移居乡野；另一方,在城市化中成长起来的新农民,因教育、工作等理由,选择到城市谋求未来,家中闲置的房屋也自然成为其走向城市的重要砝码。然而,本是各取所需的局面,正在被不断爆发的农村房屋买卖纠纷所摧毁。房屋因拆迁所带来的巨大利益,让一部分卖房者反悔,告上法庭,要求确认农村房屋买卖合同无效。虽然这类案件在大量的诉至法院,但是我国法律对农村房屋买卖合同的效力却没有明确的规定,由此司法实践者在处理该案件时只能在适用法律的历程中不断的推敲、摸索前进。由于每个人对法律的理解千差万别、对法律的观点亦见仁见智。由此,农村房屋买卖合同效力的认定,不同地区的法院甚至同一法院内部也会作出不同的裁判。同案不同判的现象不但无法起到定纷止争的作用,反而会损害司法的权威,造成负面影响。本论文以浅析农村房屋买卖纠纷的类型及特点出发,探究相关论述,并以立法规定与实践着手,考察我国农村房屋买卖的近况,发现不足,并提出改善的思路和对策。由此本论文分为以下五个部分：第一部分描述我国农村房屋买卖及农村房屋买卖合同的概念,农村房屋买卖合同就是出卖人转移农村房屋的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。以概念出发结合司法实践中的典型案件引出纠纷的类型并浅析其特点,本论文讨论的纠纷类型主要是针对农村房屋买受人为集体经济组织以外的成员,包括外村村民和城镇居民。由于农村房屋买卖标的物及买卖双方当事人身份的特殊性,其与普通的买卖合同不同,有其独特的特点。第二部分是对我国农村房屋买卖论述的探究,在论述界对农村房屋买卖的相关不足争论很大,可谓百家争鸣。本论文主要涉及与农村房屋买卖合同效力密切相关的三个不足,房屋与土地的产权结构不足、房屋与土地的联系不足及房屋登记及合同效力的联系不足。由于我国房屋与土地分属于不同的所有权主体,且房屋与土地不是主以物联系,在房屋与土地转让的历程中究竟如何运用房地一体原则,论述界有着很大的争议。房屋登记与房屋买卖合同的效力之间的联系,涉及到农村房屋买卖合同什么时间成立并生效,更涉及到权利行使的时间。第三部分是对我国农村房屋买卖的现行制度考察,主要是以浅析立法规定、行政规定及司法解释相关规定的不足之处,并结合浅析我国司法实践中在援引法律裁判案件时有着的困惑及裁判结果的五花八门,以而得出本不足的症结所在。由于我国法律规定的过于原则,在司法实践中对该不足的裁判结果过于混乱,结合司法实践中的一个案例,援引《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款和第六十三条,结果的差距,说明了该不足在现行司法实践中的困惑程度,进一步体现了解决该不足的紧迫性。第四部分是浅析司法实践中对农村房屋买卖的困惑。司法实践中对该不足主要有着无效说和有效说两种观点,在浅析这两种观点的利弊的基础上,重点剖析了无效说对该不足的法律后果的不能全面处理之处。合同无效之后的法律后果是显而易见的,但是无效说却不能妥善解决该类不足,并且确认合同无效进一步增加了道德危机对社会所带来一系列困惑和危机。第五部分是改善农村房屋买卖的思路与对策,提出本论文支持有效说的理由,并在此基础上提出改善我国农村房屋买卖的思路,并列举出具体的对策。首先以立法上改善,其次是转变宅基地限制流转的观念,以农村宅基地的取得、流转、登记等环节细节入手,逐步弱化土地的保障功能,使宅基地以限制流传的环节中解脱出来,进一步发挥其应有的功能。在允许农村房屋买卖的前提下,为解决我国的宅基地利用权不足,引进了“法定租赁权”的概念。农村房屋涉及到农民基本存活的权利,如何保障农民的基本权利,是我国“三农”不足必须要面对和解决的重要课题,这也是司法制度的改善和司法权威的保障。关键词：农村论文房屋买合同效力论文改善论文
本论文由www.808so.com摘要6-8
Abstract8-10
引言10-12
一、农村房屋买卖及其纠纷概说12-17
(一) 农村房屋买卖的含义12-13
(二) 农村房屋买卖纠纷的类型及特点13-17
1. 纠纷类型13-15
2. 纠纷特点15-17
二、农村房屋买卖相关论述探究17-20
(一) 我国房屋与土地的产权结构17-18
(二) 我国房屋与土地之间的联系18-19
(三) 房屋登记与合同效力的联系19-20
三、农村房屋买卖的现行制度考察20-25
(一) 我国目前的相关规定20-23
(二) 现行规定有着的不足23-25
四、农村房屋买卖效力认定的司法实践及困惑25-32
(一) 农村房屋买卖效力认定的司法实践25-28
(二) 司法实践带来的困惑28-32
五、农村房屋买卖制度思路改善32-47
(一) 有条件的承认农村房屋买卖合同的效力32-36
(二) 增强对农村房屋买卖的针对性立法36-39
(三) 改善农村宅基地利用权的取得机制39-41
(四) 建立城乡居民的基本社会保障制度41-42
(五) 进一步改善宅基地利用权的流转规定42-45
(六) 改善农村房屋买卖登记制度45-47
结语47-50
参考文献50-53
致谢53-54
学位论文评阅及答辩情况表54
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