本站原创关键词 居间合同 跳单 法律适用
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一、绪论
(一)选题的背景。
在我国经济高速发展的今天，各种经济活动日益显现，参次不齐的经济活动也容易导致层出不穷的法律问题，特别是在上海，这个我国最大、最繁华的一个城市，各类问题总会凸显出来。在法律问题方面，上海也是首当其冲站在风口浪尖。随着沪上房地产行业的蒸蒸日上，各类机构也相应兴起，在兴起的同时，关于房地产居间纠纷的数量已经在不断增加，看似简单的居间合同案件，却总是审判实践中的难点。由于居间合同的特殊性以及长期以来对一些基本问题未形成统一认识，而且居间合同这个词语在中国的时间并不是很长，所以在居间纠纷处理中的执法不统一的现象还是比较常见的，尤其是对当前房地产交易中频繁出现的“跳”现象如何认定、处理，实务界分歧较大，这在一定程度上也影响到当前整个新兴房地产市场的健康发展和规范建设。本文拟对居间合同中“跳”现象的概念与法律认定标准做出界定， 并从居间合同内部结构的角度弄清 “跳”的法律后果。(二)研究的动机和意义。
由于居间合同的特殊和长期以来对一些基本问题未形成统一认识，所以导致法官在审判居间合同类案件的时候很棘手，很难去判断，缺少一个正确办案的标准，所以，笔者从有利于各类人士评价居间合同类案件为动机，并结合平时所关注的民事方面的兴趣爱好而决定执笔此文。完成本文的意义也很明确，弄清楚居间合同的概念，以及其中“跳”现象的概念与法律认定标准做出界定， 并从居间合同内部结构的角度厘清 “跳”的法律后果，呼吁社会人士用更多的诚信来促进交易的正常进行。(三)案例获取的渠道。
本案件是通过在最高人民法院的网站上，最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知中获取的案件，然后从网站上摘录下来。(四)研究范围的界定。
弄清楚居间合同的概念，以及其中“跳”现象的概念与法律认定标准做出界定，推出跳行为的构成要件，并从居间合同内部结构的角度厘清 “跳”的法律后果，呼吁社会人士用更多的诚信来促进交易的正常进行。(五)相关问题的说明。
居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在民法理论上，居间合同又称为合同或者服务合同。向他方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的一方为居间人，接受他方所提供的订约机会并支付报酬的一方为委托人。而本文所说的居间合同是指目前市场中最常见的包括劳务的房屋买卖居间合同，尤其是二手房买卖居间合同。“跳单”通常是买卖双方通过的居间服务联系上之后，跳开，自行成交或委托其他公司过户服务，以此逃避费的支付或少付。房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用公司提供的房源信息却绕开该公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个公司挂牌出售时，买方通过其他公众摘自：毕业论文格式设置www.808so.com
可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约公司的房源信息，故不构成违约。
二、基本案情
上海市虹口区人民法院经公开审理查明，2008年11月27日，原告上海中原物业顾问有限公司（以下简称“中原公司”）与被告陶德华签订了《房地产求购确认书》，第1条约定，陶德华愿意委托中原公司居间求购本市株洲路某室房屋；第2条约定，陶德华在验看过该房地产后6个月内，本人或其委托人、人、代表人、承办人等与其有关联的人与出卖方达成买卖交易或者利用了中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%向中原公司支付违约金。n月30日，系争房屋买卖双方签订上海市房地产买卖合同，成交价为138万元。2009年2月1日，陶德华取得系争房屋的所有权。原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过，私自与卖方直接签房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。
被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。
三、案件的焦点和争议
本案件所争议的焦点有这几个，第一：陶德华与中原公司签订的《房地产求购确认书》的法律性质。第二：《房地产求购确认书》中系争第2条的效力问题。第三：陶德华与其他所签订的合同的效力问题。第四：陶德华是否构成违约，这个焦点主要就在于认定和解决居间合同中的跳单行为，被告到底有没有利用原告所提供的信息而跳过直接向出卖人成交的标的，这样的“跳单”行为到底要不要受到法律的约束，承担相应的违约责任。第一、关于签订《房地产求购确认书》的法律性质 。首先，这个《房地产求购确认书》是一个合同，它满足一个合同所应有的要件，具体而言是叫居间合同。居间合同是指：居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。陶德华与中原公司签订的《房地产求购确认书》约定，中原公司带陶德华实地验看涉案房屋，提供购房媒介服务，如陶德华与出卖方成交，应向中原公司支付佣金。该确认书符合居间合同的法律特征，具备居间合同的主要条款，也是双方当事人的真实意思表示，应认定为居间合同。中专毕业论文www.808so.com
上，居间合同又称为合同或者服务合同。向他方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的一方为居间人，接受他方所提供的订约机会并支付报酬的一方为委托人。而本文所说的居间合同是指目前市场中最常见的包括劳务的房屋买卖居间合同，尤其是二手房买卖居间合同。“跳单”通常是买卖双方通过的居间服务 WWw.808so.com 808论文查重