本站原创一、2011年以来我国房地产行业融资状况
(一)房企开发资金总量再创新高，自筹资金成主力
国内贷款与去年持平，企业自筹资金占比达四成。2011年，房地产开发企业本年资金来源83246亿元，同比增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点，比1—11月回落4.9个百分点。其中，国内贷款12564亿元，与2010年持平；自筹资金34093亿元，同比增长28.0%；其他资金中，定金及预收款21610亿元，同比增长12.1%；个人按揭贷款8360亿元，同比下降12.2%；利用外资814亿元，同比增长2.9%。2012年1～5月，企业自筹资金占比再创新高（42.5%）。从整体趋势看，在严厉的调控政策作用下，企业资金压力进一步加大。国内贷款受到信贷紧缩政策影响，与去年基本保持相同水平，而自筹资金、其他资金和利用外资增速均较去年大幅下降。在限购限贷政策打压下，房地产市场成交低迷，个人按揭贷款增速继2011年出现大幅下滑后，2012年也将继续呈现出同比下降态势。
(二)银行信贷整体趋紧，新增贷款逐季下降
2011年以来，国务院关于房地产调控的一项重要措施就是实施更加严格的差别化住房信贷政策。连续加息和提高存款准备金率，造成房地产业贷款增速比整个银行贷款增速大概低3个百分点左右，其中个人住房贷款的增速已经持续20个月下降，普通商品房开发贷款的增速相对于其他贷款也在下降。1.房地产贷款余额增幅放缓
截止到2011年年末，主要金融机构房地产贷款余额10.73万亿元，同比增长13.9%，比上年末回落13.5个百分点。房地产贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的19.6%，同比下降0.9个百分点。
2011年年末，地产开发贷款余额7680亿元，同比下降7.9%，增速比上年末低32.6个百分点；房产开发贷款余额2.72万亿元，同比增长17.1%，比上年末低5.9个百分点。保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的50.1%，比年初水平提高31.7个百分点。
2.从贷款增量看，2011年新增房地产贷款规模大幅减少
2011年年末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信摘自：学术论文格式模板www.808so.com
用社、外资银行人民币房地产贷款全年累计增加1.26万亿元，同比少增7704亿元。
3.分季度看，新增贷款规模逐季下滑
2011年一季度房地产贷款新增5095亿元，二季度新增2817亿元，三季度新增2011亿元，四季度新增2677亿元。从新增贷款看，全年增量占同期各项贷款增量的17.5%，比上年水平低9.4个百分点。
二、对房地产业信贷的若干建议
目前，所有银行贷款中涉及房地产业的贷款主要有三类：个人按揭贷款、房地产开发贷款和土地储备贷款。根据购房者、企业在资质、信用、购买或开发产品等方面的差异，结合当前国家房地产调控的导向，提出当前房地产业信贷的若干原则和建议。(一)行业总体授信原则
1.总量稳中求进2012年我国对房地产行业信贷要继续全面贯彻落实国家关于加强房地产调控的一系列方针政策，突出把握好稳中求进的工作主基调，调节好信贷供给，保持房地产业融资规模的适度合理增长。严格执行差别化住房信贷政策，积极改进和完善对保障性安居工程的信贷支持，促进房地产市场持续平稳健康发展。
2.结构有保有压
认真贯彻落实当前国家房地产调控政策，着力调整房地产信贷结构，促进房地产市场健康稳定发展。坚持对房地产信贷有保有压、有进有退。首先要保证居民合理的住房消费和房地产企业合理的信贷需求；量力支持经济适用房、中低价商品房和公租房等保障性安居工程的开发建设；严格控制房地产发展过热、以外部投资需求为主、房价上涨过快地区的开发贷款规模。
3.突出普通自住
在严格执行差别化房贷政策的前提下，首先要满足首套、小户型、自住购房的贷款需求，其次，信贷要大力支持中小户型、中低价位普通商品住房项目的开发贷款，切实增加市场有效供给。
4.防范信贷风险
密切关注房地产贷款风险变化，增加风险排查和实地走访频度，全面掌握授信企业通过各种渠道的融资情况，加强对土地、房产等抵押品的及时估值和持续管理。进一步完善风险管理体系，实行不同风险度资产分级监管策略，进行专业化管理，防范操作风险。
(二)积极进入类信贷政策建议
一是信贷资金要切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，首付比例不高于三成；合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价，最低可享受85折优惠。二是信贷资金要重点支持在
一、二线城市等房价过高区域的首套置业者贷款需求。
三是信贷资金要积极支持普通商品住宅的建设或开发，特别是对资质良好（A以上）、市场有信誉（二级开发资质以上）的开发企业开发的普通商品住宅项目要给予大力支持，增加普通商品房的有效供给。(三)适度进入类信贷政策建议
一是信贷资金要按照财务可持续原则，支持政府主导的、以公租房为主的保障性安居工程建设，在规模和利率上对保障房贷款予以倾斜。积极向符合条件的煤矿和林场工矿棚户区改造项目提供贷款支持。大力支持“城中村”改造，拓宽旧城改造融资渠道，提升城市价值。二是妥善处理、适度放宽保障房建设贷款的准入门槛。针对“四证” (土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证)和“划拨土地不能抵押”的问题，建议有关部门研究“以四函代四证”、“银行先受理审批、四证齐全再放款”、“公租房等保障房以划拨土地向银行抵押”等办法的可行性，在确保不给银行带来风险的前提下，满足保障房建设的阶段性资金需求。
三是信贷资金要适度支持自住型改善性需求。特别是人均居住面积低于当地平均建筑面积标准的，适当放宽首付比例和贷款利率。
四是信贷资金根据未来房地产业发展的趋势，适度进入养老地产、旅游地产和工业地产（产业地产）等新兴细分领域，对在这些细分领域拥有一定市场占有率、知名度和资质信誉良好的房企予以信贷上的适度支持（实行名单管理制）。五是信贷资金重点支持养老资源、旅游资源以及经济发展潜力较大的区域。对城市经济发展潜力较大,处于国家区域振兴规划范围内的二、三线经济中心城市，如成渝经济区、长株潭经济区等中西部地区，对拥有发展潜力的房地产企业提供贷款支持。
六是适度支持房地产企业或项目股权的并购贷款，为杠杆收购交易提供资金支持；适度支持持有优质物业的企业，关注经营性物业抵押贷款；适度关注房地产信托、房地产私募基金与银行贷款产品的衔接与组合。
(四)维持类信贷政策建议
一是强化差别化住房信贷政策，切实抑制投资、投机性需求。对于非自住型第二套住房购房贷款维持首付款比例不低于60%，贷款利率不低于同档次基准利率的1.1倍。维持暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；维持对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。二是维持个人商业用房购房贷款现有政策，主要支持用于自用的商用房，不支持用于投资出租的商用房。购房人首套商业用房贷款首付款比例不得低于50%，第二套商业用房贷款首付款比例不得低于60%，贷款期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。对同一借款人不发放第三套及以上商业用房贷款。
三是维持以“商住两用房”贷款首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。
四是维持对优质房企的开发信贷规模，实行名单化管理。重点投向综合实力雄厚，开发资质二级（含）以上；资信良好，无不良信用记录，信用等级达到A（含）以上；具有多元化融资渠道，土地储备合理，具有央企背景或全国性大型优质房地产企业（见表2）。
(五)限制进入类信贷政策建议
一是限制进入对非普通住宅类项目的开发贷款。对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目以及开发企业在信贷上予以适当限制。二是适当限制进入商业用房的开发贷款，适当提高商业项目资本金比例要求。项目租售回款必须要求封闭管理（施工方放弃优先受偿），按工程进度支付贷款，按租售进度偿还贷款。贷款年限从严，项目全部或主要出租、自营，贷款期限应控制在8年（含）以内；项目全部或主要用于出售、转让的，贷款期限应控制在5年（含）以内。
三是审慎进入三、四线城市的商业项目开发贷款，重点选择支持直辖市、省会城市、计划单列市等经济发达城市中心区域的写字楼、商业物业和综合体项目。
四是对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格限制审批新增房地产开发贷款并重点监控。
五是审慎发放对政府土地储备机构贷款。对土地储备机构贷款须为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。土地储备贷款重点支持商业、住宅用地项目，不向单独工业用地、政府公共设施、公益设施的土地提供贷款。
六是限制对外资投资房地产领域的信贷投放。对外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得国有土地使用证的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得境内、境外贷款。严格控制对建设和经营高档宾馆、别墅、高档写字楼、国际会展中心，从事房地产二级市场交易及房地产或经纪业务，成片开发土地（限于合资、合作）的外商投资项目的信贷支持。
七是从严控制房企展期贷款或滚动授信。
(六)退出类信贷政策建议
一是严禁向有违法违规行为的房地产企业或项目发放贷款，严禁向不符合贷款准入条件的企业发放贷款。二是严禁向项目资本金不足(比例达不到35%)、“四证”房地产企业或项目发放贷款。
三是对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新贷款，并及时收回已发放贷款。
四是对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再发放新开发项目贷款和贷款展期。
五是对挪用银行贷款去缴纳土地出让金的，即参与招拍挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再发放贷款。
六是对78家不以房地产为核心主业的企业，对以非在建工程为抵押贷款的一切项目不受理授信申请。
七是禁止向房地产开发企业（商品房项目）发放专门用于缴交土地出让金的土地开发贷款。
八是禁止发放个人消费信贷用于购买商品房。
九是严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。
三、房地产业信贷的若干风险提示
当前，宏观经济走势、房地产调控政策、房企资金压力、房地产市场供应持续增加、保障性住房建设情况等，都将影响房地产市场走势，进而影响房地产信贷风险。银监会多次强调，要求各商业银行要严格贯彻落实“三个办法、一个指引”等贷款新规，加强对房地产业信贷风险管理；同时要密切关注市场变化对房地产企业资金状况的影响，开展压力测试，加强信贷违约风险的监测预警，防患于未然。(一)政策风险
国家房地产调控政策在税收、土地、信贷、住房供应结构、开发企业资金成本和周转、消费者需求和购买资格及意向等多方面对房地产市场产生重大影响。在目前房地产调控、房地产市场调整的敏感期，决策层多次强调，坚持房地产调控不放松，坚决将房地产调控进行到底。今年的政府工作报告中确立了“要继续严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，巩固调控成果，促使房价合理回归不动摇，促进房地产市场长期、稳定、健康发展”的指导思想。
在限购、限贷、限价等房地产系列调控政策持续作用的同时，对房产税的试点推进工作也在进一步研究中，不排除增加新试点的可能。
(二)市场风险
一是调控加剧市场优胜劣汰，导致行业面临洗牌。房地产业属于资金密集型行业，近些年行业收益水平相对较高，因此吸引了大批资金实力雄厚的企业进军房地产，在行业整体供应量超前与需求相对萎靡的状况下，行业竞争日益激烈。尤其是在当前严控下资金链紧张导致开发商的生存模式发生新一轮变迁，摘自：毕业论文范例www.808so.com优胜劣汰成为主旋律。很多不能适应市场和调控的中小企业，可能面临出局的危险，而那些高周转、快销售、多的开发企业，则可能通过兼并、收购等方式进一步巩固市场地位，壮大实力。
二是房地产大幅跌价可能引发市场违约风险。在当今限购、限贷、限价等房地产系列调控政策的持续作用下，全国楼市依然一片惨淡，各地市场成交量继续大幅下降，加入降价阵营的开发商越来越多，一些楼盘的降价幅度也越来越大。种种迹象显示，推动房地产市场加速深度调整的力量正在增加。一旦出现市场下降过分偏离其真实价值，会引起作为抵押物的房地产大幅缩水，给银行带来不小的损失。
(三)经营风险
一是部分房地产开发企业高负债经营导致信用风险。我国大部分房地产开发商自有资金较少，开发资金来源以银行信贷等间接融资为主，企业资产负债率较高。随着我国房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，就会导致大量不良贷款的产生。二是原材料上涨风险。近些年，水泥、沙石、钢材、玻璃、铝合金、地板等建筑装修原材料以及人力成本上涨明显。随着物价水平的不断走高，这些原材料的仍将继续走高，这将直接影响房地产开发企业的建筑成本及产品的竞争力。
三是房地产项目开发风险。房地产开发是一项复杂的系统工程，设计环节多、开发时间长、投资金额大、涉及部门和协作单位多。在投资决策、土地获取、项目设计、工程施工、销售回款等环节涉及众多合作单位，并受土地、规划、建筑、交通、环保等多个政府部门的管理，从而加大了公司对开发项目的综合控制难度。房地产投资的周期一般较长，至少都要两三年，期间将面临着因开发周期因素致使开发成本上升、因外部因素导致土地闲置或施工延期等其他不确定风险。
四是房地产企业产品销售风险。房地产产品的销售不仅取决于产品的质量和，还直接受项目的市场定位、经济发展状况及同类楼盘供应状况的影响，而当前最主要的是受限购政策的影响。如果开发企业不能充分考虑到产品的细分定位及政策影响，开发出来的产品则有可能面临无人问津的窘境。
李求军/责任编辑